Rachat de crédit immobilier: faites attention aux pénalités

Généralement, lors de votre souscription à un contrat de crédit immobilier auprès d’une banque, de nombreuses conditions sont rattachées au contrat et l’une de celles-ci concerne l’éventualité d’un remboursement anticipé. En effet, la banque en question ayant prêté de l’argent, a fixé un taux d’intérêt en fonction de la durée sur laquelle a été contracté l’emprunt. Elle s’attend donc à gagner une certaine somme en plus du capital initial, qui est calculée sur la durée totale du contrat. Cependant, si vous faîtes racheter votre crédit par un autre établissement prêteur, le prêt initial est remboursé avant son terme et la première banque sollicitée sera privée des intérêts qu’elle avait prévu de percevoir jusqu’à l’échéance du crédit. Voilà la raison pour laquelle une clause d’indemnités en cas de remboursement anticipé accompagne traditionnellement les contrats de prêts immobiliers, afin de dédommager la banque sur son « manque à gagner » occasionné par un rachat. Cependant, ces indemnités sont plafonnées à 3% du capital restant dû au maximum, et ne peuvent pas dépasser l’équivalent d’un semestre d’intérêts au taux moyen du crédit.

Éviter les pénalités de remboursement anticipé

Il existe plusieurs cas d’exonération des indemnités de remboursement anticipé, mais ce n’est pas le cas des rachats de crédits immobiliers. Il est stipulé par la loi que ces pénalités sont évitables uniquement si le remboursement anticipé du prêt est consécutif à la vente du bien en question, par exemples si vous changez de lieu de travail, en cas de décès ou de cessation forcée d’activité de l’un des conjoints. Attention, perdre son emploi ne justifie pas une telle exonération, ce sera le cas uniquement si celle-ci engendre la vente du bien immobilier pour lequel vous aviez contracté un prêt.Bien entendu, il est impossible pour quiconque de prévoir à l’avance ce qui va se passer dans votre vie, il en est de même lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier. Malgré tout, il ne vous coûte rien de toujours essayer de négocier l’annulation des pénalités relatives à remboursement anticipé éventuel, au moment de la souscription de votre prêt. Cela vous permet ainsi une plus grande flexibilité en cas d’amélioration des conditions d’emprunts futures, pouvant justifier un rachat de crédit.

Les autres frais liés au rachat de crédit

En plus des éventuelles pénalités relatives au remboursement anticipé évoquées précédemment, des frais supplémentaires liés aux changements de garantie sont à envisager. En effet, lorsque le prête actuel est couvert par une hypothèque, vous devrez vous acquitter des frais de main levée d’hypothèque et envisager la mise en place de nouvelles garanties auprès de l’organisme repreneur de votre crédit. Cependant, il est important de savoir qu’en cas de caution sur le premier crédit, comme pour un crédit logement par exemple, il vous est possible de récupérer les sommes versées au moment de la souscription au titre du fond mutuel de garantie. Cela vous permet généralement de régler une bonne partie des nouvelles garanties mises en place lors du rachat de crédit.

Les frais de levée d’hypothèque

Dans le but de garantir votre prêt face à votre créancier, vous aviez hypothéqué votre bien immobilier. Vous pouvez envisager de faire lever cette hypothèque pour deux raisons distinctes : la vente du bien immobilier avant la fin du remboursement du prêt ou le remboursement anticipé du prêt contracté. La levée de l’hypothèque vous permet de ne plus faire peser d’obligations sur votre bien, elle permet de supprimer l’inscription de l’hypothèque sur le fichier du service de publicité foncière. La décision de la levée doit être prise conjointement entre vous et votre créancier, avec un acte officiel rédigé par un notaire. En cas de non accord, le recours au tribunal peut être nécessaire.Ensuite, attention aux frais que tout cela engendre dont vous devez vous acquitter. Ces frais sont calculés sur la somme initiale du prêt accordé et représentent entre 0,7 et 0,8% de ce montant. Les frais de main levée d’hypothèque se composent d’indemnités relatives aux : honoraires du notaire, la contribution de sécurité immobilière, les droits d’enregistrement et les frais administratifs. Bon à savoir, vous n’aurez pas à vous acquitter de ces frais de main levée si celle-ci intervient plus d’un an après la fin du prêt.

Donc attention de bien vérifier les clauses du contrat de prêt

En fonction des établissements de financement et en fonction du type de crédit contracté, différentes clauses peuvent avoir une influence sur les pénalités de rachat de crédit. Voici les plus courantes :. Le montant minimum des remboursements partiels défini les mensualités minimales qui devront être payées dans le cadre d’une reprise du crédit initial.. La réduction des frais de rachat anticipé (voire même l’absence de frais) après une durée définie. Il s’agit là d’une clause avantageuse pour vous, puisqu’elle vous permet de vous libérer de vos créances sans surcoût une fois le délai stipulé dépassé.. Dans le même genre, il existe la clause de nullité des pénalités liées au rachat de crédit en cas de rachat par la concurrence. En effet, si un établissement financier se charge de regrouper vos dettes, vous êtes alors exonérés des frais de restructuration de vos emprunts.. L’affectation du remboursement du crédit en priorité. Vous devez vous organiser pour hiérarchiser vos engagements de remboursement avec en priorité obligatoire le contrat sur lequel porte cette clause.

Comment éviter les frais de remboursement anticipé

Lors de la vente de votre bien immobilier ou lors de la renégociation de votre crédit, vous vous retrouvez face à des pénalités de remboursement anticipé qui représentent souvent des coûts relativement élevés. Il existe pourtant certains moyens à votre disposition permettant d’éviter ces pénalités, dont le point commun est l’anticipation ! Voici donc les possibilités qui s’offrent à vous pour essayer d’éviter d’avoir à les payer :

Faire inscrire une durée de prêt maximale sur votre contrat

Par mégarde ou méconnaissance, vous ne faîtes pas attention et les pénalités de remboursement anticipé s’étalent sur toute la durée de l’emprunt. Cependant, il est envisageable de demander à votre créancier d’ajouter une clause au contrat, limitant leur durée dans le temps. A titre d’exemple, si vous prévoyez de rester huit ans dans le logement, le contrat de prêt ne sera accepté que si les pénalités de remboursement anticipé sont levées au bout de ces huit années.

Choisissez un taux variable ou mixte

Un contrat de prêt assorti d’un taux variable ne comprend pas de pénalités de remboursement anticipé ! Il vous est alors possible de renégocier ou de faire racheter votre prêt n’importe quand, sans avoir à vous soucier de la moindre pénalité. Un taux mixte peut également être envisagé, vous commencez par la partie fixe du crédit, puis passez ensuite à la partie variable qui ne comporte pas de frais de remboursement anticipé.

Restez dans la même banque

Les frais de remboursement sont bien souvent le moyen pour les créanciers, d’éviter que vous ne partiez à la concurrence. Mais n’oubliez pas que l’inverse est également vrai, l’établissement financier peut lever ses pénalités dans le but de vous garder parmi ses clients. Négociez la baisse ou l’annulation des frais associés, tout en évoquant clairement que vous pourriez envisager de passer à la concurrence si rien ne se passe.

Le point porteur

D’une manière générale, les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées avec des variantes en fonction des établissements financiers, mais reste bien encadrées. La prévention est votre meilleure arme pour vous prémunir des frais de pénalité en cas de rachat crédit, pas facile d’anticiper ce qui va se passer dans l’avenir, mais c’est pourtant bien ce qu’il faut faire au moment de la souscription d’un contrat !

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