Quel est l’investissement immobilier le plus rentable

En 2018, il semblerait que l’investissement immobilier soit encore une bonne opération pour les investisseurs, avec des conditions d’emprunt plus que favorables. Les taux d’intérêts sont toujours au plus bas de l’échelle dans toute l’Europe, ce qui signifie qu’il est possible d’emprunter de l’argent bon marché. C'est encore le moment d'en profiter même si les tendances gouvernementales risquent dans un avenir assez proche de revoir l'étendue des facilités fiscales liées à l'immobilier locatif.

Etat des lieux

Les conditions économiques de l'Europe depuis plusieurs années font que les placements rentables en 2018 restent sensiblement les mêmes que les années précédentes. Les faibles taux d’intérêts encouragent encore à la recherche de rentabilité sur des valeurs comme les actions et surtout l’immobilier. La pierre reste encore le produit d'avenir. C’est une évidence, on délaisse maintenant les investissements bancaires classiques qui peinent à tenir la tête hors de l’eau. Pour 2018, l’immobilier restera une démarche à la fois rentable et efficace, selon les observateurs du secteur, mêmes si les mesures des nouvelles lois Macron laissent entrevoir un changement certain au niveau de la fiscalité liée au locatif.

La source aux opportunités

Ces taux planchers très bas intéressent particulièrement les investisseurs qui misent sur le locatif car, en empruntant à – de 2%, la rentabilité laisse entrevoir de belles résolutions. Mais il faut cependant mettre toujours un bémol à ce qui peut apparaitre d’entrée comme une trop bonne affaire. Au-delà de la rentabilité brute, il ne faut pas oublier les frais qui se greffent sur une acquisition à but locatif, donc de rendement. En effet, les charges courantes, taxes foncières, et vacances locatives, restent les mêmes. Et attention aussi à la hausse des prix : les taux bas maintenus longtemps en place influent paradoxalement sur un prix à la hausse. En même temps, un investisseur bien inspiré parviendra à dénicher des opportunités avec des rentabilités brutes plus intéressantes que d’autres. Si par exemple la rentabilité nette est supérieure de 4% au moins à la moyenne du secteur d’investissement, cela peut faire au final une belle différence. Et ces 4% peuvent se transformer en 8% si l’on trouve le bon appartement à bas prix, avec des travaux à réaliser, par exemple.

Acheter sans trembler

Tout contribue à pousser à l’achat, car les baisses sont au rendez-vous. Beaucoup pensent que l’immobilier devrait continuer à descendre pour atteindre une certaine stabilité en 2020. Quant à choisir le neuf ou l’ancien, les deux ont leurs avantages et les rendements spécifiques s’équilibrent plus ou moins. Dans les deux cas, mieux vaut toujours emprunter que d’utiliser de l’argent frais, car il faut profiter des taux très bas. Les banques ont compris l’intérêt de faire confiance aux primo-accédants. Prêt à 0%, taux préférentiel, décote en fonction de l’âge… Tout le monde ou presque peut emprunter aujourd’hui. Les taux vont encore rester au plus bas. Si on peut emprunter à 1,30 %, il faut savoir que cela concerne surtout les durées courtes, maximum sur 10 ans. Cette stagnation des taux donne envie à tout le monde d’investir dans l’immobilier et c’est indiscutablement le moment d’en profiter avant une hausse du diapason d’emprunt.

Se constituer un patrimoine

L’effet de levier est de loin ce qui encourage à l’investissement immobilier. Avec l’investissement locatif, vous pouvez réaliser votre projet à crédit qui vous rapportera plus que les actions et l’assurance vie. De plus, aujourd’hui, au vu du contexte, les banques encouragent fortement les investisseurs, car dans l’histoire, tout le monde est gagnant. Mais encore une fois, nul ne sait combien de temps va durer ce marché porteur.

L’immobilier neuf

C’est aujourd’hui une chose avérée, c’est l‘immobilier neuf qui offre certainement le plus d’avantages, car il se trouve en parfaite adéquation avec l’évolution du marché. Il faut cependant bien maîtriser le prix d’acquisition de l’immeuble en évitant de surpayer le terrain. Il faut savoir que le rendement locatif moyen de l’immobilier locatif neuf se situe entre 3.50% et 5%, sans compter évidemment les charges. C’est une réalité encourageante : investir en Loi PINEL, c’est faire le choix d’investir dans un produit neuf qui saura parfaitement répondre aux dernières normes de construction. C’est un critère essentiel dans un marché de l’immobilier revisité en termes environnementaux. On peut penser que cet investissement PINEL sera sans doute un peu plus onéreux, mais en tous cas, il sera en parfaite conformité avec les attentes des locataires. Mais l’angle le plus avantageux de cette mesure Pinel est sans conteste cette fabuleuse réduction d’impôt sur le revenu, à hauteur de 21% du montant de l’investissement.

Les produits clef en main

Certaines sociétés spécialisées sont là pour vous épargner le moindre souci. Idéal pour les néophytes désirant investir dans la pierre locative. Ces coachs de l’investissement immobilier font le travail à votre place : recherche d’un logement répondant à vos besoins, choix de la zone, montage du dossier de financement, réalisation des travaux, etc. Un package complet, où vous n’aurez même pas à trouver le locataire, car tout est prévu pour vous alléger l’esprit. Ces sociétés continuent ensuite avec la gestion locative. Evidemment, cela a un coût, mais en même temps, vous n’aurez pas l’impression d’évoluer dans un secteur que vous ne maitrisez pas. Et votre argent, lui, continuera de travailler tout seul. L'existence même de ces agences spécialisées montrent à quel point le secteur est en bonne santé.

La conformité Pinel

Depuis les normes RT 2012 et BBC, l’ancien souffre d’une conformité insuffisante, obligeant les propriétaires à engager des frais de rénovation pour conserver la valeur patrimoniale de leurs biens. De fait, le système Pinel offre tous les avantages d’un investissement tranquille, presque clefs en main. En effet, cet investissement immobilier pourra être monté  d’une part avec l’intermédiaire d’un promoteur, ou d’un agent immobilier qui vous vendra un bien en vente en L’état futur d’achèvement (VEFA), soit directement par l’investisseur qui construira son immeuble sur une parcelle qu’il aura préalablement achetée. Ce qui conduit beaucoup d’investisseurs à défiscaliser en faisant construire ou agrandir.

Les normes incontournables

Tout d’abord, un bien neuf sera nécessairement en accord avec les dernières normes de consommation énergétique et son aménagement en accord avec les besoins des locataires. C’est aussi respecter la norme RT 2012 en faveur de la réduction de la consommation énergétique des bâtiments. Et enfin, c’est le gage de construire un immeuble économe en énergie et en symbiose avec les attentes d’un public désireux d’un confort minimum : aménagement des espaces verts, accès pour personnes à mobilité réduite, internet, etc… Alors bien sûr, le neuf est plus cher que l’ancien, mais si on regarde l’addition finale, cela revient pratiquement au même en termes de rendement.

Les zones Pinel

Le dispositif Pinel ne permet pas de construire n’importe où et il s’agit de vérifier les zones validées. Car pour bénéficier de la réduction d’impôt PINEL, le bien devra se situer dans un espace agréé par un décret, où la densité locative est importante. Zone A : agglomérations des hauts-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français. Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne. Zone B1 : agglomérations de + de 250.000 habitants : grande couronne parisienne, + certaines communes importantes comme La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse. Zone B2 : Les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 (fin de l’éligibilité en 2018), et zone C : reste du territoire : (fin de l’éligibilité en 2018).

L’immobilier d’entreprise

C’est certainement en investissant en SCPI à crédit que l’immobilier d’entreprise trouve sa meilleure rentabilité locative, mais sans réduction d’impôt. Investir en SCPI d’entreprise, c’est augmenter le rendement global de l’investissement. Cependant, les rendements sont à la baisse, surtout en raison de la hausse du télétravail. Le numérique modifie en effet les habitudes et les besoins en bureaux. Ce nouveau « nomadisme » contrarie les acteurs du marché et bouscule les conventions. Pour autant, la rentabilité de l’immobilier d’entreprise en SCPI est plus forte que la rentabilité de l’immobilier locatif PINEL. En 2018, le rendement locatif de l’immobilier d’entreprise SCPI sera entre 6% et 9%. Alors que le rendement locatif se situe plutôt autour des 5%. Mais comme nous l’avons vu, l’investisseur en SCPI à crédit ne bénéficiera pas d’une réduction d’impôts et sera imposé dans la case des revenus fonciers sur 100% des revenus après déduction des intérêts d’emprunt. C’est une façon de compenser l’absence de réduction d’impôt PINEL. D’autre part, il est possible d’envisager les SCPI pour des commerces, des parkings et des immeubles de bureaux.

La préférence Pinel

Beaucoup d’observateurs préfèrent néanmoins l’investissement dans la loi PINEL, qui semblerait dans la structure actuelle la plus rentable. En effet, l’immobilier d’entreprise souffre de plus en plus d’un changement des mentalités en termes d’aménagement des espaces de travail. Il est a rajouter également le développement de l’économie collaborative qui modifie encore l’approche classique de l’univers du travail. Et nul ne sait encore les SCPI trouveront leur place dans ces ajustements. Nul ne sait encore si l’absence de croissance économique ne va pas mettre les loyers à la baisse ni quelles seront les conséquences d’une probable remontée des taux d’intérêt.

Le point porteur

Nous sommes dans une époque où il faut être informé pour placer efficacement son argent afin de profiter du long terme. La trinité actions/immo/crypto a-t-elle encore de beaux jours devant elle ? Il est clair que l’immobilier parvient encore à rassurer nombre d’investisseurs, ceci sans doute grâce aux dispositifs qui encouragent sans cesse l’investissement permettant des réductions d’impôts qui réduisent considérablement les risques. Les lois Macron, par forcément à l’avantage de l’immobilier locatif, n’ont pas encore écorné le marché de la pierre. Attendons de voir à quelle sauce vont être mangés les avantages fiscaux.

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