Quel apport personnel faut-il pour acheter une maison

Le projet d’acquisition d’une maison relève souvent du rêve, de la projection vers un idéal de vie, sans voisins gênants ni copropriété. Une maison, c’est vivre à son rythme, c’est prendre le temps de faire les aménagements qui conviennent à tous et principalement au budget. Avec une maison, vous ne serez pas sommé de participer aux lourdes charges de la rénovation d’un immeuble. Dans une maison, on peut recevoir de nombreux amis sans être poursuivi pour tapage nocturne. Bref, une maison, c’est précieux. Faut-il avoir beaucoup d’argent d’avance pour se lancer ? Pas forcément, l’apport personnel est souvent une formalité secondaire.

Feu vert pour les primo acquéreurs

Il faut savoir que nous traversons une période faste pour l’investissement immobilier. Les taux ont tellement chuté que l’endettement s’est considérablement réduit. C’est donc un moment où tout est permis, même pour les ménages les moins riches. Car les prêts s’adaptent aujourd’hui à presque tous les profils. Même si 2018 peut laisser entrevoir une infime hausse des taux, tout est au vert pour se lancer dans des démarches constructives. Cela confirme une fois encore la place de la pierre dans l'univers de l'investissement. Certains classiques ne se démodent jamais, même si c'est le neuf qui est à la mode aujourd'hui, l'immobilier garde toute sa splendeur.

La capacité de remboursement

Il faut aussi savoir que les banques n’étudient pas forcément une demande de prêt au regard des émoluments de la personne. Ce qui est important pour elles, comme pour tous les organismes de crédit, c’est le taux d’endettement des particuliers. Le détail qui fait parfois toute la différence pour envisager un projet d’investissement. Le point crucial se trouve dans la capacité de remboursement de la personne demandeuse. Et le banquier évaluera, au regard de la vie et du métier du client, si ce projet peut être cohérent sans trop perturber le pouvoir d’achat au quotidien. Dans le cas de l’acquisition d’une maison, vous n’aurez pas les charges de la copropriété, et cela peut tout changer pour l’obtention d’un crédit. A étudier de près.

Les charges incontournables

Même si vous échappez aux dépenses mensuelles de la copropriété, il reste que vos mensualités de prêts doivent s’accorder avec vos petites charges qui, mises bout à bout dans un budget, pèsent parfois très lourd à l’arrivée : impôts sur le revenu, taxe foncière, taxe d’habitation, téléphone, internet, crédit voiture, petit prêt à la consommation… Pas sûr que vous ayez de quoi supporter à la fin le montant du crédit. Même si l’achat d’une maison reste un investissement intéressant dans la grande majorité des cas, il demeure que l’accès à la propriété cache parfois des dépenses non prévues. Pour savoir si vous avez des chances de pouvoir monter un dossier, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire, avant même de commencer à visiter des maisons. Le vendeur appréciera votre sérieux, surtout au moment de signer la promesse de vente. Rien qu’avec un accord de principe de la banque, vous pourrez choisir la maison de vos rêves, sans trembler à l'idée que votre prêt puisse être refusé.

Les frais de notaire

Certains vous diront qu’il vaut mieux avoir mis de l’argent de côté, histoire de négocier votre prêt dans les meilleures conditions. Si vous êtes jeune, vous avez peut-être un peu d’épargne personnelle, vous avez revendu votre studio, votre moitié aussi. Du coup, vous arrivez devant le banquier avec votre petit pactole. Si ce dernier est vraiment bienveillant, il vous conseillera de garder votre argent frais et de contracter un prêt total, car au vu des taux d’intérêts très bas en ce moment, il est beaucoup plus avantageux d’emprunter. En règle générale, la banque vous demande d’avancer 10% de la somme, ce qui correspond aux frais de notaire, payables à la signature de l’acte de vente. En réalité, aucune règle juridique ne fixe la part de l’apport personnel. C’est finalement quelque chose qui se négocie avec la conjoncture. Pour info, les banques peuvent même prendre en charge une partie des frais de notaire, via une opération de « surfinancement » ou « crédit à 110 % ». En 2015, un prêt sur 10 a bénéficié de ce mécanisme d’aide à l’accession à la propriété. Il faut savoir également que la loi n’autorise pas à un promoteur à réclamer plus de 5 % à titre de dépôt de garantie, lors de l’achat d’une maison neuve. Et si la livraison excède deux années, le montant du dépôt de garantie peut descendre à 2 %.

Une maison pour célibataire ?

Il est moins facile d’emprunter quand on est seul, car les conditions de prêts sont souvent suspendues à la composition du foyer. Cela signifie que le nombre de personnes qui forment le ménage peut s’avérer être un élément crucial dans la décision. Il est évident qu’une personne touchant un salaire de 2000 euros par mois aura beaucoup de moins de poids qu’un couple qui en gagne 4000. Encore une fois, l’apport personnel n’est plus une nécessité aujourd’hui. Mais il reste un tas de critères en apparence anodins qui parfois font nettement pencher la balance, dans un sens ou dans un autre.

Le dossier

Les difficultés vont toujours vers ceux qui ont le moins d’argent ou un pouvoir limité de remboursement. Pour montrer patte blanche quand la situation est tendue, il s’agira de bien soigner la présentation du dossier pour montrer que vous avez les pieds sur terre. Car comment faire confiance à quelqu’un qui se contente de lire un dossier en diagonales, en ommetant de remplir certaines cases. Mettez vos lunettes. Le dossier devra être aussi transparent que possible. N’oubliez pas que tout est relié informatiquement aujourd’hui. Une fausse déclaration risquerait de vous interdire l’accès à la propriété pour toujours. Sachez qu’une banque contrôle scrupuleusement votre situation personnelle : contrat, salaire, CDD ou CDI, niveau d’endettement (33 % maximum), votre santé, votre taille, votre poids… Mais aussi la gestion responsable de vos comptes. Si vous êtes un habitué des incidents de paiement, de chèques en bois ou autres découverts récurrents, passez votre chemin, sous peine d’être déçus. Dans l'idéal, vous devriez être capable de savoir par vous-mêmes si vous êtes en capacité d'emprunter ou non, quel que soit votre apport personnel.

Acheter dans l’ancien

Si l’investissement dans le neuf donne accès à de multiples avantages, la vieille pierre promet aussi quelques facilités pour calmer les charges imposables. Il existe beaucoup de mesures pour optimiser le patrimoine des propriétaires. Des astuces de défiscalisation sont proposées pour les maisons anciennes, comme la loi Borloo ou le décret des monuments historiques, même si les contraintes peuvent être contraignantes.

Préférer une maison neuve

En optant pour le neuf, on élimine les soucis de l’ancien : rénovation, mise aux normes, respect de l'environnement, suppression de l'amiante, etc. Avec le neuf et en particulier la loi Pinel, l’acquéreur sait qu’il n’aura pas de travaux à faire pendant une dizaine d’années. A cette garantie décennale s’ajoute la garantie de parfait achèvement prenant en charge les défauts de conformité. Peut se greffer aussi la garantie biennale ou de bon fonctionnement des accessoires de plomberie, entre autres. Cela est très rassurant pour les acheteurs, car c’est aussi une façon de mieux maitriser son budget. Et puis surtout, vous constaterez toujours une plus-value si jamais vous étiez obligé de revendre. C’est ainsi que vous pouvez vous enrichir en achetant sans avoir d’apport personnel, à condition bien sûr d'attendre quelques années, au minimum cinq ans.

Un apport de 20%

Comme nous l’avons vu plus haut, un minimum de 10 % de la somme envisagée est souvent suffisant pour déclencher un prêt. Mais il est vrai que les banques préfèrent des emprunteurs disposant d’un apport de 20 % du prix de la maison. Eux aussi ont besoin de se sentir rassurés. Evidemment, si vous dépassez les 35%, on vous déroulera le tapis rouge et on vous offrira un café. Mais comme nous l’avons observé, de nos jours, il vaut mieux garder une enveloppe de précaution pour faire face aux imprévus. Encore une fois, une bonne capacité de remboursement vaut mieux parfois qu’un bon apport.

Acheter pour investir

Rien de vous empêche, avec un apport minimum, voire pas d’apport du tout, d’investir dans un but locatif. Investir dans le neuf est un moyen de gagner de l’argent grâce aux revenus locatifs défiscalisés. Avec du neuf, vous attirez une clientèle en demande. Les dispositifs de crédit, très attractifs permettent un effet de levier. En effet, l’acquéreur peut déduire fiscalement les intérêts du prêt et les revenus provenant des loyers perçus, sans compter les intérêts de l’assurance du crédit qui jouissent aussi de cet allègement fiscal. De plus, si vous entrez dans ce type d’investissement neuf à but locatif, avec la certitude de louer et d’en toucher les revenus, votre banquier sera d’autant plus convaincu par la cohérence de votre démarche. Certains sont devenus riches avec au départ zéro centime en poche.

Le point porteur

Nul n’est censé ignorer la loi et il est sage aujourd’hui d’observer les tendances et les offres du moment, surtout en matière d’investissement et de fiscalité. La question de l’apport personnel n’est plus une barrière pour un accès à la propriété. Ce qui est certain, c’est qu’on peut aujourd’hui, avec une faible marge de départ, réussir à gagner de l’argent, grâce aux différents dispositifs fiscalement très attractifs. L’immobilier neuf est et sera le meilleur moyen de miser sur le pérenne. Dans une conjoncture où tout est conçu pour dynamiser l’investissement, nous sommes sans doute dans le meilleur moment pour acheter une maison, même avec un tout petit apport personnel. La loi Pinel a été promulguée pour sécuriser tout le monde, acheteur et vendeurs. C’est vrai qu’avec un programme neuf, depuis la défiscalisation jusqu’à l’exonération de la taxe foncière, en passant par les frais de notaires réduits, il est difficile de résister aux sirènes de la propriété.

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