Quand est-ce qu’il faut renégocier son crédit immobilier

C’est une pratique vers laquelle les Français se tournent volontiers depuis quelques années. La renégociation du crédit immobilier est en effet devenue chose courante grâce à la chute des taux d’intérêts observée depuis quelques années. Même si la tendance laisse entrevoir une légère hausse, la conjoncture autorise encore toutes les démarches pour obtenir le meilleur rendement possible.

Réorganisation du prêt

Il existe deux façons de repenser la réorganisation d’un prêt immobilier. Il y a la solution consistant à obtenir une diminution du taux pour alléger le montant des mensualités, ou bien la technique de la réduction de la durée du prêt en gardant les mêmes mensualités. Mais il faut savoir que seuls les contrats à taux fixes peuvent espérer une réorganisation. D’autre part, pour que cela représente un intérêt certain, un écart de 1% entre le taux initial et le nouveau taux doit être observé. Par ailleurs, il y a une différence entre une renégociation de prêt et un rachat de crédit. Dans la première formule, l'emprunteur n’est pas soumis aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), ni aux frais engendrés par une nouvelle garantie. Seuls des frais de dossier seront facturés, entre 500 et 800 euros.

Les gains

Il s’agit de déterminer si la renégociation en vaut la peine. Il faut être le plus souvent dans la première moitié de son crédit pour que ce soit intéressant, car c'est au début que l'on paie le plus d'intérêts. Plus le crédit est récent et plus la renégociation est avantageuse pour l'emprunteur. Avant de s’engager, il est bon de réaliser une simulation chez un ou plusieurs courtiers. C’est gratuit, les courtiers n'ont pas le droit de vous facturer une simulation de crédit. Avec un crédit de 250.000 euros sur 20 ans souscrit au cours des 5 dernières années, on peut compter sur plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économies sur l'ensemble de la durée du prêt. Une simulation vous permettra d’y voir plus clair. Comparez ensuite votre ancien échéancier avec la nouvelle proposition, sur la même durée de crédit. Si vos mensualités sont à la baisse, cela signifie que l'opération est gagnante.

Un rachat de crédit, combien ça coute ?

Une renégociation de prêt entraine trois niveaux de frais. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Car lorsque vous renégociez votre taux, vous pratiquez en fait un rachat de votre ancien crédit à l'aide d'un nouveau prêt. En plus des frais de dossier que nous avons vu plus haut, représentant environ 1% du capital, vous aurez sans doute à faire face également aux frais liés à la garantie qui peuvent s’élever jusqu'à 2% du capital restant dû. Ainsi globalement, les frais d'un rachat de crédit peuvent aller jusqu'à 6% au maximum du capital restant dû. Attention également aux taux sur l’assurance. C'est souvent là que les établissements financiers font de la marge. En même temps, il s’agit de choisir l’assurance qui conviendra le mieux à votre profil. Un sportif de haut niveau et un fonctionnaire n’ont pas nécessairement le même style de vie et ne sont pas confrontés aux mêmes risques.

La situation personnelle

La situation personnelle est un facteur important dans une renégociation ou rachat de crédit. Si, dans un couple, l'une des deux personnes est au chômage, alors qu'elle ne l'était pas au moment de la signature du premier crédit, la démarche ne sera pas forcément intéressante. Et si votre niveau d'endettement vous est moins favorable, les négociations seront difficiles. Lorsque votre décision sera prise, vous prendrez rendez-vous avec votre conseiller bancaire. On peut croire que la solution la plus simple serait de renégocier avec la banque d’origine, or ce n’est pas forcément une bonne idée. En réalité, votre banque n’est pas obligée d’accepter de revoir votre contrat. Il est donc conseillé de mettre en concurrence les propositions que vous feront les différents organismes.

L’aide d’un courtier

La pratique désormais courante de la renégociation a montré tout l’intérêt de faire appel à un courtier pour négocier avec le banquier. Il sera surement plus habile que vous pour dialoguer avec les acteurs de la finance. C’est son métier, la connaissance est son outil, et grâce à lui, vous pourrez certainement obtenir ce qu’il y a de mieux au regard de votre situation. Ce dernier choisira la banque en mesure de vous offrir la renégociation la plus avantageuse. Depuis 2018, il est en effet tout à fait légal de changer de banque. Il faut savoir également que le courtier évaluera tout de suite si votre demande est recevable. Il est un intermédiaire et ne s’engagera que si votre dossier est cohérent. Ses honoraires seront glissés dans l’enveloppe globale du nouveau prêt, étalé de 10 à 30 ans. De plus, vous pourrez convenir avec lui d’une trésorerie destinée à financer des travaux, sous présentation de devis. Ce courtier sera donc le garant de la réussite de votre renégociation. Mais pour cela, vous devrez jouer la plus totale transparence.

Qu’est-ce qu’un bon dossier ?

Pour commencer une démarche de renégociation, vos comptes doivent être bien tenus, cohérents, et facilement justifiables. Un dossier avec des zones d’ombre n’a pas beaucoup de chances d’aboutir. Lorsque votre dossier sera monté et prêt à être présenté aux banques, vous devrez ensuite attendre une dizaine de jours. Le courtier travaille toujours avec plusieurs banques qui chacune ont leurs exigences. Il trouvera donc celle qui pourra répondre à votre profil et vous donner satisfaction. En cas de refus d’un organisme, il s’orientera aussitôt vers un autre. Faites lui confiance, s’il considère que votre dossier est présentable, il trouvera la solution. En fait, il faut savoir qu’un courtier pourra vous faire gagner beaucoup de temps, donc de l’argent. La grande majorité des particuliers ignore les codes du monde de la finance bancaire. Avec un courtier, vous arrivez en force.

Le moment pour renégocier

Le moment reste le point crucial de l’opération, et d’une façon générale, la durée restante du remboursement doit être conséquente. Il faut en effet que le gain financier de la renégociation ou celui du rachat soit supérieur aux frais engendrés. De fait, une durée restante du prêt en cours doit être égale ou supérieure à la durée écoulée, ceci afin de couvrir les frais liés à l’opération. De plus, les personnes qui veulent revendre rapidement n'ont pas intérêt à entamer une renégociation car elles n’auraient pas le temps d’amortir les frais de remboursement anticipé, plafonnés à 3% du capital restant dû avant remboursement. D’autre part, la loi d'un capital restant dû minimum n’est pas dérogeable. Certains spécialistes l’estiment à 50 000 euros, tandis que d’autres préfèrent monter le curseur à 70 000 euros. En réalité, plus il est élevé, plus les économies seront importantes, et l’opération doit s’envisager si vous comptez garder votre logement encore plusieurs années. Le rachat de crédit est d’autant plus intéressant qu’il est réalisé dans les premières années, période où l’on rembourse davantage d’intérêts chaque mois par rapport au capital.

Le transfert de prêt

Pendant la renégociation, il peut être très utile de demander la possibilité de transférer le prêt à l'avenir. En effet, un crédit immobilier est toujours attaché à un logement en particulier. En cas de revente pour en acquérir un nouveau, vous devrez donc rembourser par anticipation votre crédit avant d’en souscrire un nouveau, et cela aura un coût. Aujourd’hui, avec les taux très bas, vous pouvez anticiper une progression des taux sur le long terme. De fait, en incluant le transfert de prêt dans les conditions de votre nouveau prêt, vous avez ainsi la possibilité de vendre et d'acheter un appartement à l'avenir, tout en gardant le même emprunt avec des conditions similaires. Cela peut vous faire gagner beaucoup d’argent, tout en vous assurant de garder un taux toujours bas sur la durée.

Renégocier son assurance emprunteur

Renégocier son assurance emprunteur est une pratique aujourd’hui courante. L'assurance emprunteur et le crédit immobilier sont dissociés depuis la loi Lagarde de 2010. La loi Hamon de 2014 permet d'ailleurs de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, durant une période d'un an à compter de la signature du contrat d'assurance, à partir du moment où les garanties proposées par la concurrence sont équivalentes. La loi Châtel de 2008 impose aux banques de prévenir leurs clients par écrit au minimum un mois avant la date limite de résiliation de leur assurance emprunteur.

Renégocier pour financer des travaux

En plus de la baisse des mensualités et du raccourcissement de la durée du crédit, il est possible de profiter de l'argent économisé avec un taux plus bas afin d’engager le financement de travaux. Vous gardez la même durée de crédit et les mêmes mensualités de crédit. Mais du coup, grâce à la renégociation, vous obtenez, sans rien changer, une marge très intéressante pour entreprendre vos travaux, sans toucher à vos capacités de remboursement.

Le point porteur

Si renégocier son crédit immobilier est devenu une pratique courante faisant jouer la concurrence, revisiter son crédit n'est pas toujours une opération rentable. Pour que ce soit le cas, plusieurs conditions doivent être réunies. Nous l’avons vu, l'écart entre le taux d'origine et le taux actuel doit être d'au moins 1 point. Inutile d'avoir emprunté il y a 20 ans pour satisfaire ce premier critère. Car rien qu'entre 2013 et 2016, les taux moyens des prêts ont tellement reculé que de toute façon la renégociation sera très intéressante. Au vu du fait que les taux immobiliers ont été quasiment divisés par deux pour ceux qui ont emprunté entre 2012 et 2014, les économies pourront se compter en plusieurs dizaines de milliers d’euros. Certains en sont d’ailleurs aujourd’hui à leur deuxième renégociation et/ou rachat de crédit, c’est dire si l’époque est favorable.

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