Où se renseigner pour faire un investissement locatif

Les raisons de se lancer dans l’investissement locatif sont souvent communes à tous les investisseurs, du plus petit au plus fortuné. Lorsqu’on est néophyte en produits d’investissement, il est parfois difficile de se faire une juste idée de la réalité, comme si le monde de la spéculation était opaque. C’est une fausse idée car les professionnels font tout au contraire pour le rendre accessible au plus grand nombre. Car au final, lors d’une transaction, tout le monde est gagnant.

Le bon choix

Les raisons qui poussent à investir dans le locatif sont multiples : réduire ses impôts, développer un patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires, spéculer, préparer sa retraite, protéger ses proches... A tous ces objectifs se greffent des solutions accessibles, voire simples et surtout légales, portées par des lois qui évoluent avec le temps et conçues pour encourager fortement l’investissement, via des facilités fiscales. Loi Duflot, Censi-Bouvard, Malraux, Pinel. Tout d’abord, il s’agit de redéfinir les points importants de l'investissement locatif. Cette opération repose sur le choix d’un investisseur d'acheter un bien, que ce soit un appartement, une maison, ou un fonds de commerce, et le placer tout de suite en location. Ce dernier peut aussi acheter un logement déjà occupé par un locataire, mais les avantages fiscaux ne seront pas les mêmes que si l’investissement s’accomplit dans un programme neuf.

Sa faire aider

Rares sont les particuliers qui se lancent seuls dans un projet d’investissement locatif car c’est bien souvent un secteur qu’ils ne connaissent pas, ou en tous cas, pas suffisamment. Beaucoup ont besoin de se référer à un professionnel de l’immobilier qui maitrise les arcanes de l’investissement et de la défiscalisation. Lui seul pourra vous conseiller efficacement et vous dire si votre projet est cohérent avec votre situation, et le cas échéant, vous faire des propositions plus constructives. Vous pourrez trouver de l’aide auprès d’un banquier, un courtier, un notaire, une agence immobilière, ou même un promoteur. Les lois évoluent d’année en année et il s’agit de ne pas les ignorer afin de pouvoir monter un dossier intéressant pour vous.

Bien s’informer avant d’acheter

Si vous prévoyez l’achat d’un appartement, informez-vous sur la superficie du bien qui doit figurer sur la promesse de vente si le bien est ancien ou sur le contrat de réservation si c’est du neuf. Demandez aussi au propriétaire le dossier de diagnostic technique. De plus, informez-vous sur l'état des parties communes en demandant au propriétaire de consulter le carnet d’entretien de l'immeuble. N’oubliez pas non plus de vous renseigner sur l'état descriptif du lot et sur le montant des charges de copro et aussi sur l’état des travaux votés ou en train de l’être. Enfin, vous êtes en position d’avoir accès au procès-verbal des dernières assemblées. Pour une maison, il s’agira, outre la superficie du bien, de se renseigner sur les limites séparatives du terrain en consultant le plan cadastral de la mairie.

La loi Pinel

Vous ne pouvez pas passer à côté car c’est une loi qui fait le bonheur de tous les investisseurs, dont tout le monde vous parlera, et qui est de plus détaillée sur le site gouvernemental. Avec elle, c’est le portail ouvert sur les logements neufs, sans toutefois délaisser l’ancien. Votre conseiller vous apprendra que vous pouvez acquérir deux biens par an, d’une valeur ne pouvant excéder 300 000 € par lot. Cela regarde aussi aussi les habitations devant être restructurées dans les normes de l’habitat, tout comme les bureaux en cours de changement d’affectation. Vous apprendrez également que pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, vous devrez louer à des prix situés en dessous du marché et surtout dans des zones géographiques validées par l’état. Ainsi, vous pourrez compter sur une remise d’impôts de 21% de la valeur du bien, plafonné à 300 000€. Vous devrez savoir également que les baux devront être signés pour  6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

Le programme neuf

Si vous poussez la porte d’un promoteur de programmes neufs, vous découvrirez tous les avantages liés à ce type d’investissement. Même si le neuf vous paraîtra légèrement plus cher à l’achat, vous pourrez bénéficier par la suite d’un abattement vraiment intéressant. Il y a notamment les 1.5% de droits de mutation qui reviennent à l’acheteur en raison de son action à combler le manque de logements. Vous prendrez conscience qu’avec ce type de produit, vous investissez dans un esprit de protection de l’environnement, et que cela vous permet de faire des économies. Belle surprise, les frais de notaires sont réduits (3% contre 8% dans l’ancien). Même sans passer par un promoteur, mais seulement une agence, investir dans le neuf locatif vous permettra d’échapper à la taxe foncière pendant les deux premières années qui suivront l’acquisition du bien. Autre avantage : l’état vous accorde une réduction d’impôt, à hauteur de 6000€ chaque année, par foyer fiscal, sur 6 à 9 ans, et même 12 ans. Cela vous fera faire une économie de 21% sur le montant de l’appartement. C’est dire si ces aides mises bout à bout permettent un profit non négligeable. Votre banquier pourra vous parler de ces faibles taux d’emprunt qui vous encourageront à franchir le pas. Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que ces dispositifs de crédit favorisent la création d’un effet levier. De plus, les intérêts de prêt et les loyers perçus sont déductibles. Mais les avantages de la loi Pinel ne s’arrêtent pas là. Vous profiterez également de la garantie décennale, sans travaux pendant au moins dix ans + la garantie de parfait achèvement. Si vous ajoutez cela à la garantie biennale de 2 ans sur la qualité de fonctionnement des équipements du bien et une non-imposition sur la plus-value en cas de revente, il est possible que vous décidiez sans hésitation d’acheter dans le neuf locatif.

L’aide d’un conseiller immobilier

Un conseiller vous aidera à y voir plus clair dans votre projet. Notamment sur comment choisir vos locataires. Tous les profils de locataires présentent des avantages et des inconvénients. Les étudiants ont l'avantage de pouvoir bénéficier des APL et/ou d'une caution des parents, ce qui peut réduire le risque des impayés. Mais parfois, en cas de succession d’étudiants, le bien peut se retrouver vide pendant l’été. Une agence vous permettra de signer des baux intéressants pour vous. Vous pouvez également louer à de jeunes actifs car ils sont généralement sous contrat avec un employeur, sans être nécessairement à l’abri d'un licenciement. Mais il faut savoir que beaucoup de locataires préfèrent aujourd’hui le neuf. Cela est à prendre en compte dans votre choix d’investissement. Il faut savoir aussi que ce ne sont pas les plus fortunés qui font les meilleurs payeurs.

L’emplacement

L'emplacement du logement sera un critère décisif pour vos locataires. Un étudiant cherchera une petite surface, le plus près possible de son université. Dans le cas d’une famille, la proximité avec les infrastructures municipales sera un plus. Avant d’acheter, renseignez-vous sur les nuisances sonores. Il faut savoir que maintenant, avec l’interdiction du tabac dans les lieux publics, les clients de bars ou de restaurants sortent dans la rue pour fumer. Cela crée parfois un brouhaha assourdissant sur le trottoir. Vous avez aussi le choix d’acheter près de chez vous afin de veillez sur votre bien. Investir près de son domicile permet également de pouvoir s’y rendre rapidement en cas de besoin. C'est d'autant plus important si vous vous chargez vous-même de la gestion locative de votre bien. Une fuite, une panne d'électricité, un cambriolage, autant de situations qui nécessiteront que vous vous rendiez sur place rapidement afin de régler le problème. Si l’affaire est gérée par une agence, ce que nous conseillons, la proximité importera peu, sauf si vous destinez votre bien à vos enfants plus tard, ou à vos parents.

Les démarches

Le plus important reste quand même le budget. Donc avant toute recherche, prenez rendez-vous avec votre banquier pour définir votre capacité d’emprunt et vous renseigner sur les différents dispositifs d'aide ou de défiscalisation, en réalisant par exemple une simulation en loi Pinel afin de visualiser le montant de la réduction d'impôt dont vous profiterez si vous achetez dans le neuf. Vous pouvez investir sans être très riche et même profiter du prêt à taux zéro, c’est-à-dire sans intérêts.

La gestion locative

Vous pouvez confier la gestion à un professionnel et c’est sans doute la meilleure chose à faire, surtout si vous n’êtes pas très disponible. Vous êtes sûr qu’avec un gérant, les choses seront parfaitement ordonnées, car une bonne gestion locative est une des clefs de la réussite d’un investissement locatif. Si jamais vous gérez seul la gestion, renseignez-vous afin de bien connaitre vos droits et devoirs comme ceux du locataire afin d’éviter les faux pas.  Prenez sur internet un modèle de bail immobilier, d’état des lieux et de quittance de loyer. Mais le mieux est quand même de faire confiance à une agence ou à une société de gestion. Cela coûte certes un peu d’argent, mais la tranquillité sera au rendez-vous. C’est important. Ces organismes sont habitués à tous les cas de figures, et en cas de problème, ils ont des outils d’action que vous ne possédez pas.

Le point porteur

L’investissement locatif a le vent en poupe et 2018 ne va pas déroger à cette règle qui dure déjà depuis quelques années grâce aux différentes mesures fiscales adoptées pour encourager les acheteurs. Il est vrai qu’un placement dans la pierre représente une très saine opération. Les taux sont toujours très bas et l’immobilier refuge promet encore de belles surprises. Mais avant de vous lancer dans un projet, prenez rendez-vous avec un professionnel de l’immobilier. Lui seul pourra vous aider à obtenir le meilleur profit.

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