Les résidences services: un investissement à fort potentiel de rendement

Investir dans une résidence service, c’est un peu la tendance du moment. En tous cas, on en parle beaucoup, surtout dans la Silver Economie, c’est-à-dire dans le business qui entoure les séniors. Effet de mode ou véritable filon ? Derrière les promesses d’un profit très intéressant, se cache aussi une façon de se préoccuper du sort des personnes âgées dépendantes. Car c’est une réalité, il n’y a plus assez de place pour accueillir tout le monde. Du coup l’investissement prend une tournure qui satisfait tout le monde, séniors comme investisseurs.

L'augmentation du nombre de personnes âgées

On le sait, le nombre des plus de 60 ans va augmenter jusqu’en 2025 pour dépasser la barre des 30% de la population. Véritable phénomène de société mais aussi marqueur de l’évolution des mentalités. En effet, rares sont ceux qui peuvent aujourd’hui, dans les villes, accueillir un parent âgé dépendant. Constat troublant. Il y a donc une nécessité d’ordre de santé publique à se mobiliser pour construire ensemble des structures efficaces à dimension humaine. De fait, depuis quelques années, des structures comme les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) se multiplient, sans parvenir encore à répondre aux demandes sans cesse plus nombreuses.

Un pari sur l'avenir pour les investisseurs

Sur un plan financier, catégorie investissement locatif, c’est actuellement l’effervescence. Les perspectives de vieillissement de la population encouragent toutes les audaces et les projections. Ces produits sont présentés comme de véritables mannes d’enrichissement. De plus, dans la famille des placements, c’est assurément le plus gâté en matière de réductions d’impôts. En plus, cela reste de la pierre, toujours rassurante et imbattable. Sauf si l’on compte investir dans les murs pour loger ses propres enfants, il n’y a plus une seconde à perdre pour réaliser d’excellents placements. La résidence sénior est faite pour vous.

Comment ça se passe

Pour un EHPAD ou une résidence service, le parcours est simple. Vous vous mettez en quête d’acquérir un logement meublé que vous confiez ensuite à un gestionnaire spécialisé dans ce domaine.  Dans le cas d’une résidence seniors simple, s’il s’agira d’un logement meublé pour personnes valides dont les besoins vont du studio au trois pièces, sans aucun aménagement médicalisé.Evidemment, il y a des différences de standing dont le prix d’achat se fera l’écho. En effet, certaines résidences service proposent un restaurant, des espaces verts, une salle de remise en forme, sauna, piscine, pédicure, coiffeur… A vous de choisir selon vos moyens.

Les Ehpad

Ce n’est pas tout à fait un club vacances. Nous sommes ici dans un bâtiment médicalisé, agrée par le conseil général et la direction des affaires sanitaires et sociale. Les agréments ne sont pas aussi simples à avoir que pour une résidence service simple. En choisissant l’option d’un EHPAD, vous investissez dans une chambre spacieuse meublée entre autres d’un lit médicalisé. En effet, votre « locataire » sera une personne âgée dépendante recevant des soins dans une structure « hôtelière » pourvue d’un équipement médical professionnel. Parfois, vous aurez l’impression d’entrer dans le capital d’une clinique, mais il existe de plus en plus d’endroits conçus, apparemment, comme des lieux de villégiature.

Les loyers

Vos loyers seront au prorata de votre investissement. Plus la résidence sera attractive sur le plan des infrastructures mises en place pour le bien-être des personnes, plus le prix grimpera. La logique de rentabilité est la même que pour un investissement locatif classique. En même temps, les avantages fiscaux liés aux résidences service sont tout simplement imbattables dans le secteur immobilier. La concurrence n’existe pas ou peu. Concernant les EHPAD, par exemple, quelle concurrence pourrait-il y avoir, vu que les places sont encore toujours extrêmement difficiles à obtenir. Il peut paraître opportun de choisir un secteur urbain, au vu de la densité humaine. Mais les zones rurales souffrent de leur côté d’un manque évident de structures d’aides. Vous serez maitre du choix quant à l’emplacement du bien.

La gestion locative

Un gestionnaire à temps plein se soucie de la bonne marche du projet locatif, s’occupe de toutes les tracasseries administratives à votre place, ainsi que de l’entretien. Donc, pour vous, grosse tranquillité d’esprit. On conseille d’investir dans des résidences de tailles moyennes et grandes afin de réduire les frais annexes en les mutualisant.Il faut également choisir le bon contrat avec l’exploitant afin de convenir de la répartition des charges. En tant que copropriétaire des parties communes, vous devrez vous acquitter des frais relatifs. Si c’est l’exploitant qui est propriétaire des parties communes, c’est lui qui se chargera de tout assumer.Il faut également qu’apparaisse clairement sur le contrat qui sera redevable de la taxe foncière : vous ou l’exploitant ? Une fois encore, plusieurs choix sont possibles. Souvent, c’est l’exploitant qui gère le quotidien ainsi que les travaux de rénovation entre deux contrats de location. Mais ses frais ne devront pas dépasser une certaine somme. Pour les travaux importants, ravalement de façade, toiture, évacuations, toiture…, vous devrez mettre la main au portefeuille.

Avantages fiscaux

Avec la résidence de service, vous êtes dans la même case fiscale qu’un simple loueur de chambre meublée en ville. Tout va dépendre ensuite de ce que vous rapportent vos loyers. Si vous dépassez les 23 000 euros par an et que cela représente moins de 50% de vos revenus, vous serez alors considéré comme un LMNP (loueur en meublé non-professionnel). Si vos gains dépassent ce seuil, vous serez alors taxé comme un loueur professionnel.En choisissant l’option de la résidence service, vous avez droit automatiquement aux réductions prévues par la loi Censi Bouvard qui permet un allègement fiscal de 11% du montant de l’acquisition, à hauteur de 300 000 euros. Cela vous permet d’épargner 33 000€ sur neuf ans, soit 3667 euros par an. En contrepartie, vous devez louer le bien pendant 9 ans consécutifs, sinon, vous devrez rembourser le trop-perçu.

Un investissement rassurant

Que vous achetiez une part dans une résidence pour séniors, étudiants, touristes ou hommes d’affaires, vous aurez toujours la garantie d’avoir un gestionnaire qui s’occupera de votre meublé et qui en assurera la rentabilité. Dans tous ces cas, vous pouvez prétendre à une fiscalité avantageuse variée. Récupération de la TVA et imposition des loyers dans la case bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez aussi être soumis à la fiscalité micro-BIC (abattement de 50 %) mais sans pouvoir déduire aucune autre dépense. Reste le «régime réel» où vous pouvez déduire les charges d’investissement, les intérêts d’emprunt, les frais de gardiennage, cout de l’entretien de l’immeuble…

Tourisme

La résidence service pour touristes offre encore d’autres avantages. Il faut savoir que si vous êtes en capacité d’offrir quelques services en plus comme le petit déjeuner, l’entretien des sols et du linge, on vous reverse le montant de la TVA à 19,6% payée chez le notaire. Mais pour pouvoir en profiter pleinement, vous ne devrez pas vous séparer du bien avant 20 ans. Sinon, on vous réclamera la TVA dont vous avez été exonéré, sauf si vous cédez le bien à quelqu’un qui continue de louer le meublé en résidence service.Là encore, vous ne vous occupez de rien. La résidence service tourisme sera gérée par un exploitant à qui reviendra la charge de la gestion du bien : location, état des lieux, vacances locatives, règlement de litiges, etc.

Les risques

Il n’y en a pas vraiment. Il est rarissime que ce genre de structures soient défaillantes, sauf si l’exploitant ne fait pas bien son travail. Si c’est le cas, vous aurez le temps de vous en apercevoir avant de prendre les mesures nécessaires. Sinon, c’est un secteur où la concurrence n’existe pas encore vraiment. Au contraire, la demande est telle que tout se passe en douceur, toujours dans cette perspective d’aider les personnes à mieux vivre leur isolement et leur maladie, ou leurs études, dans le cas de résidences étudiant. De plus, la grande majorité des locataires sont des personnes avec lesquelles vous n’aurez jamais d’impayés, ou rarement. C’est un investissement locatif immobilier un peu nouveau qui répond à un besoin d’une population généralement aidée par des tiers ou pilotée par les services sociaux.

Le point porteur

A la question : l’investissement en résidence service est-il un bon filon ? On peut répondre sans hésiter par l’affirmative. Ce nouveau système de prise en considération par exemple des personnes âgées est une façon de construire ensemble un nouvel art de vivre, dans le respect de la dignité pour tous. Le XXIème a entamé un virage dans la communauté sociale afin que le vieillissement ne soit plus considéré comme une punition. La multiplication de ces établissements aura sans doute l’intérêt de faire baisser les prix des loyers pour celles et ceux qui n’ont pas de gros moyens mais qui sont en droit de réclamer une aide de la part des plus jeunes.Sur le plan de la rentabilité et du fonctionnement, on peut difficilement faire plus simple et plus efficace. Nous l’avons vu, les avantages sont nombreux et encouragent à l’investissement. Loyers payés, fiscalité souriante, gestion facile car déléguée : cela ressemble au produit idéal pour investir en toute sérénité.

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