La location saisonnière: est-ce que ça rapporte vraiment?

La location saisonnière est devenue très tendance. Certains s’en contentent pour toucher un complément de revenus ou pour financer des travaux, d’autres en font un véritable business, quitte à s’endetter pour acheter plusieurs biens dans des régions où le tourisme est toujours au rendez-vous. Entre ceux qui disent que cela ne rapporte pas et ceux qui prétendent que c’est un nouvel eldorado, qu’en est-il vraiment de ce nouveau créneau pour obtenir un bon rendement ?

Moins cher que l’hôtel

De plus en plus de touristes préfèrent louer un appartement à la montagne ou la mer, plutôt que d’aller à l’hôtel. Question budget, c’est nettement plus intéressant. Il s’agit généralement de locations courte durée dans un meublé, d’une nuit à un mois, destinées uniquement aux vacanciers. Ces habitations sont souvent implantées dans des zones privilégiées, non loin des sports de montagnes ou en bord de mer. Il s’agit donc de bien choisir votre emplacement.

Pouvoir profiter de son bien

L’arrivée d’Airbnb a redynamisé le secteur de la location saisonnière à l’intérieur même des villes, ce qui fait qu’aujourd’hui, il est possible de s’arrêter dans toutes les grandes agglomérations sans devoir passer par l’hôtel. Pour les loueurs, le gros avantage est de pouvoir profiter de leur bien lorsqu’il est libre, ou bien même de réserver eux-mêmes la période à laquelle ils souhaitent l’occuper, en général les périodes creuses.

Un investissement sans risque

Evidemment, toutes les locations saisonnières ne présentent par le même rendement, car cela dépend du temps de location et surtout de la zone géographique. Ces deux critères déterminent le taux de remplissage du bien. Pour autant, dans la majorité des cas, la location saisonnière reste un excellent investissement, et peu risqué.

Un investissement plutôt rentable

Si vous êtes dynamique dans la façon de gérer la location de votre bien, cela peut devenir très intéressant. Il faut bien sûr optimiser la communication et faire preuve de visibilité en passant par des agences en ligne qui présentent le bien avec photos et descriptifs.

Un rendement équilibré

Ben sûr, la location va connaitre des zones creuses et d’autres très remplies (vacances en bord de mer, ski l’hiver en montagne…) Mais finalement, les différences seront compensées par des prix beaucoup plus élevés en périodes estivales. Quoiqu’il en soit, la location, même en basse saison, sera toujours plus importante qu’un bien loué de façon traditionnelle.

Bien choisir son endroit

Pour être sûr d’avoir un bon rendement, il est indispensable de miser sur la qualité du bien. A long terme, vous serez toujours gagnant, se serait-ce que par rapport à l’usure du bâtiment. En privilégiant le neuf, par exemple, vous n’aurez pas le souci des travaux de façade ou de toiture. Faites également une étude marché afin de voir si la zone choisie est porteuse. Restez également attentifs aux grandes organisations culturelles qui peuvent vous permettre de louer à des prix beaucoup plus élevés que d’ordinaire.

Des prêts bancaires facilités

Il sera utile lors de votre demande de prêt de présenter à votre banquier une estimation avec des simulations de rentabilité locative. Si celle-ci est intéressante, vous pourrez certainement obtenir un prêt sans avoir nécessairement d’apport personnel. Souvent, même en louant que trois au quatre mois par an, cela suffit largement pour rentrer dans ses frais.

L’alternative aux impayés

Quand on loue un bien de façon traditionnelle, il y a toujours le risque de tomber sur des locataires qui ne paient pas leur loyer. Même si vous prenez une assurance loyers payés, les moyens sont faibles pour obliger quelqu’un à se mettre à jour avec les impayés. S’il a décidé de ne pas payer, qu’il soit riche ou pauvre, vous pouvez vous asseoir sur vos revenus. Le cauchemar peut durer tout le long du bail. Dans le cas d’une location saisonnière, les choses sont beaucoup moins risquées, car dans la majorité des cas, le locataire paie à l’avance. De plus, avec le système des réservations qui doivent se faire parfois très longtemps avant, jusqu’à 8 mois, cela vous fait une avance de trésorerie qui peut combler les périodes creuses.

Une fiscalité clémente

L’immobilier locatif saisonnier est soumis à une fiscalité bien particulière similaire à celle de la location meublée. Les loyers perçus doivent être déclarés. Ils seront soumis à l’impôt sur le revenu afin de pouvoir profiter de certains avantages fiscaux. La location meublée, même non professionnelle, est considérée comme une activité commerciale dont les profits deviennent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Plusieurs statuts

Il y a plusieurs cas de figures qui entrent dans cette catégorie. Vous serez exonéré d’impôts si la location meublée se situe dans votre habitation principale. Le loyer cependant ne devra pas dépasser un certain montant. En louant en saisonnier, vous pouvez également appartenir au régime de la micro-entreprise, sans toutefois dépasser le plafond fixé à 32 600€ par an. Le compte imposable sera alors égal aux recettes annuelles, dégrévées d’un abattement forfaitaire de 50%. Pour cela, vous devrez remplir la case des revenus complémentaire dans votre déclaration de revenus. Autre cas de figure : vous avez la possibilité d’entrer dans le régime réel ou simplifié, si vos recettes se situent entre 32 600 € et 234 000 €. Il est ainsi possible de profiter d’un allègement fiscal en déduisant les charges du rendement locatif.

LMP ou LMNP

Il reste le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le premier cas de figure est en général réservé aux particuliers inscrits au registre du commerce, avec des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus d’activité, plafonnés à 23 000 € bruts annuels. La seconde solution permet déplacer le déficit sur les 10 années suivantes, ce qui peut alléger considérablement la taxation.

La location en ville

Hormis les sites incontournables des vacances, mer et montagne, la ville offre également un très bon moyen de faire du rendement locatif. Des villes comme Paris, Bordeaux ou Marseille ne désemplissent jamais. Et les hôtels sont si chers que vous n’aurez aucun mal à fixer un prix toujours intéressant pour vous. Le revers, c’est le prix d’acquisition d’un bien dans ces grandes villes très prisées. Le prêt bancaire sera donc conséquent et la rentabilité sera moindre. La législation concernant le système d’Airbnb étant susceptible d’évoluer, il est sans doute préférable d’investir dans des zones de tourisme traditionnel, fiable et régulier.

Les embuches

Les sites de location saisonnière font l’objet de contrôles de plus en plus pointus de la part des municipalités de grandes villes. Afin d’éviter la fraude, un décret a été récemment mis en place. En effet, les communes de plus de 200 000 habitants et celle de la petite ceinture de Paris, sont en droit d’exiger des particuliers, qui louent des meublés via des agences en ligne, de se déclarer en mairie. En réalité, il est interdit pour un propriétaire de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an tout en évitant la taxe de séjour. Dans le cas d’Airbnb, le loueur doit maintenant obtenir un numéro d’enregistrement en mairie (il sera bientôt possible de le faire en ligne). Les pouvoirs publics veulent également lutter contre ce qu’ils appellent une offre hôtelière déguisée. Ainsi, toute personne louant plus de 120 jours par an pourra être considérée comme entreprise commerciale. Le secteur hôtelier veut en effet des lois pour lutter contre ce qu’ils considèrent, à juste titre, comme de la concurrence déloyale.

Les contraintes

L’offre des locations saisonnière est devenue si pléthorique qu’il est possible à moyen terme que la rentabilité ne soit plus si intéressante. En effet, la multiplication de ces formules accélère la concurrence. Il faut donc examiner minutieusement chaque bien pour évaluer sa rentabilité en location saisonnière. Il faut rappeler aussi que la location courte durée impose des contraintes pour le loueur. Il est possible de passer par une agence qui réceptionne les locataires et s’occupe de l’intendance, mais cela évidemment reste payant. Il faut savoir que quand quelqu’un reste 2 ou 3 jours dans un appartement, il faut ensuite effectuer un ménage complet, faire des lessives, réparer peut-être quelque chose… Car tous les locataires ne respectent pas forcément les lieux qu’ils occupent. Cela peut faire beaucoup de frais pour simplement une toute petite durée. Au moment d’acheter, vous devrez également vous assurer que le règlement de copropriété de la résidence accepte les locations saisonnières. Certaines refusent pour assurer la tranquillité des résidents en place.

Le point porteur

Si la location saisonnière présente beaucoup d’avantages, comme le risque quasi nul d’impayés, des loyers bien supérieurs à la normale, un relationnel plutôt agréable et une fiscalité intéressante, cette formule peut également ne pas fournir le rendement escompté si certains critères ne sont pas respectés par le loueur. En effet, celui-ci doit choisir une zone extrêmement porteuse s’il veut pouvoir compter sur des revenus stables. Il doit également investir dans une habitation de standing s’il souhaite recevoir des locataires de qualité et travailler à l’international. Enfin, le loueur doit respecter les lois qui concerne la location saisonnière sous peine d’être considéré comme un fraudeur.

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