Investissement immobilier en Martinique: la marche à suivre

Grâce à son climat tropical et sa nature de rêve, la Martinique a toujours été considérée comme une destination de rêve. Les touristes ne s’y trompent pas, ils affluent chaque année par milliers, en quête d’une bulle paradisiaque, comme dans un autre espace-temps. Plantée sur le profil volcanique des Antilles, la Martinique, appelée aussi Madinina pour « l'île aux fleurs», se situe en plein cœur des Caraïbes. Peuplée de 400 000 habitants, elle regorge d’une végétation luxuriante et de paysages de carte postale. Connue pour sa production de Rhum et son port international, la Martinique affiche au compteur plus de 800 000 touristes par an.
 Le tourisme est donc l’une des principales sources de revenus de cette île. Les infrastructures sont toutes adaptées en fonction de ce secteur principal d’activités. Si la connotation « vacances sous les cocotiers » séduit des milliers de personnes en quête d’évasion, elle séduit aussi beaucoup les personnes qui souhaitent investir dans du logement locatif.

Paradis de l’investissement locatif

Comme ses petits frères départements d’Outre-mer, l’île aux fleurs offre des ponts d’or aux métropolitains afin de les inciter à investir dans cet écrin luxuriant. Tout semble mis en place, au niveau des réduction fiscales, pour promouvoir ce concept d’investissement. Il est en effet très porteur, à la fois pour se constituer un patrimoine, faire des économies d’impôts, se créer une rente, ou posséder à terme un bien de résidence principale ou secondaire. Soutenu par des lois avantageuses, défiant toute concurrence, ce produit ne manque pas d’atouts. Il se veut une passerelle entre la métropole et les Antilles, afin de générer bien-être pour les uns et profit pour les autres, tout en permettant à la Martinique de ne pas perdre le maillon essentiel de sa chaine d’activités. Cela signifie en réalité qu’il est bien plus rentable d’investir à la Martinique qu’en métropole et qu’il est inutile de maitriser les arcanes de la finance pour comprendre qu’il y a là une vraie opportunité à saisir.

Connaissance du terrain martiniquais

Comme dans tout acte d’investissement immobilier, il y a un équilibre à trouver entre le choix d’emplacement du bien et l’état du marché immobilier. Il faut également différencier l’investissement en vue d’une défiscalisation patrimoniale et l’investissement en saisonnier, comme le meublé de tourisme en zone balnéaire.Il est également important de miser sur des programmes neufs qui offrent les prestations de qualités qu’attendent les locataires (climatisation dans les chambres, cuisine aménagée, parking…). Finalement, la question sera : entre zones urbaines ou balnéaires, quel meilleur investissement sur le long terme ?Entre l’atmosphère, le climat et les paysages de rêve, la Martinique n’a plus rien à envier à la Californie. La plage paradisiaque des caraïbes promet des instants uniques. Son cadre de gentillesse ainsi que ses fruits et légumes attirent les touristes en quête de tranquillité et de bonne santé. Fort-de-France n’est pas en manque d’un patrimoine naturel qui conjugue monuments historiques et parc national. S’il y aurait un paradis où investir et construire l’avenir, c’est sans doute bien ici.

Les différents aspects

La Martinique dispose d’une belle diversité de paysages. De la randonnée dans le Nord de l’île et aussi calme et volupté dans le sud. A l’Est, face à l’Atlantique, on rencontre plutôt des surfeurs. Donc, pour l’investissement locatif, on a le choix. Evidemment, il est préférable de choisir des endroits où il y a des touristes, mais en même temps, à la Martinique, certains disent qu’il y a des touristes presque partout…Selon les experts locaux, pour l’investissement locatif non saisonnier, il est conseillé d’investir dans certains quartiers prisés comme Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin ou Ducos, car c’est ici que bât le cœur économique de la Martinique.Ici comme ailleurs, pour éviter les embouteillages, mieux vaut ne pas trop s’éloigner du cœur de l’île. Pour les locataires, cela peut être un facteur déterminant.

Les quartiers prisés

Voici quelques quartiers où vous pouvez investir sans risque : Terres Saintville, lieu de la diversité moderne et linguistique, plutôt animée, est côtée aux environs de 2500€ le m2 pour un appartement et 3000 euros pour une maison.Trenelle, lieu tellurique, ponctué de venelles charmantes, propose des biens entre 1800 euros le m2 pour un appartement et 2300€ pour une maison.Balata, terre de jardins à la végétation généreuse, se situe dans la moyenne avec 1900 euros le m2 pour un appartement et 2000 euros pour une maison.

L’agence locative

Lorsque vous aurez fait l’acquisition de votre bien, il faudra alors vous mettre en quête de trouver une bonne agence locative qui assurera la pérennité de votre projet d’investissement.A la Martinique, vous trouverez des agences dont la mission est de répondre à une nécessité de gestion des biens neufs acquis en défiscalisation par des métropolitains ou des locaux. Concernant la mise en location d’un bien, elles proposent un vrai savoir-faire : gestion dossier, visites, bail, suivi, entretien, travaux, syndic de copropriété… Elles peuvent également, de façon légale, sous votre demande, gérer une revente ou une transformation de statut fiscal.Bien entendu, il faudra s’assurer que cet organisme de gestion locative soit sérieux, honnête et efficace, car c’est par lui que transite désormais la réussite de votre projet immobilier. 

La défiscalisation immobilière

Se lancer dans un projet d’investissement immobilier tout en faisant des économies fiscales en même temps définit parfaitement le concept de mécanisme de défiscalisation.Pour autant, le but de la défiscalisation n’est pas seulement d’être moins imposé. En réalité, en se projetant dans le futur, l’esprit est surtout d’utiliser cette réduction comme effet de levier pour un développement optimal de son patrimoine.Cependant, la défiscalisation immobilière en apparence prodigieuse peut cacher des pièges dont les conséquences ne seront pas symboliques. Il est donc très important de se faire conseiller par un expert et de monter un dossier solide et sérieux. Il ne faut pas oublier que la réussite d’une aventure de défiscalisation est subordonnée à la qualité de l’investissement immobilier. En d’autres termes, n’achetez pas quelque chose qui semble à priori intéressant, simplement sur un coup de cœur. Faites réaliser une étude professionnelle par votre conseiller. Sans aller nécessairement sur place, vous pouvez tout à fait construire un dossier cohérent.

La loi Pinel Outre-Mer

Le dispositif Pinel Outre-Mer remplace la loi Duflot Outre-Mer depuis le 1er Septembre 2014. Ainsi, en investissant dans l’immobilier locatif, d’autres réductions d’impôts avantageuses vous sont consenties. En premier lieu, l’idée est de réaliser un investissement locatif via l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM. Ce bien devra être loué sous conditions de ressources et de loyers en location nue à usage d’habitation principale pendant 6, 9 ou 12 ans.  A noter que les locataires du logement peuvent être des descendants ou parents de l’acheteur. Du côté du taux de la réduction d’impôt consenti par la loi Pinel Outre-Mer, cela va dépendre du type de location choisie par le propriétaire bailleur : soit 23%, 29% ou même 32%, étalés chacun sur 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Ces réductions sont à calculer au regard du prix du bien qui ne pourra excéder 300.000€, dans la limite de deux biens par année. Pour exemple, l’achat d’un appartement à 200.000€ peut vous vous dédouaner de 64.000 € d’impôts, c’est-à-dire 6440€ par an, sur neuf ans.

La loi Girardin

Ce dispositif valide jusque décembre 2017 est destiné aux sociétés, quelle que soit la nature de leurs activités, pour un investissement locatif de programme neuf dans les Antilles. Le bien devra être placé en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant 6 ans (comme pour la loi Pinel). Question avantages, vous pouvez compter sur une déduction fiscale de 100% du montant de l’acquisition. Si une société achète un bien à 200.000€, le dispositif Girardin société lui consent une déduction de 200 000€ sur son chiffre d’affaires.

Défiscalisation Lodeom

La loi LODEOM (Loi d’Orientation et de Développement Economique de l’Outre-Mer) mise en place en 2009, permet de choisir entre deux lois de défiscalisation immobilière : la loi Pinel Outre-mer et la loi Girardin, que nous avons évoquées. Elle permet surtout une prorogation de 3 années de défiscalisation supplémentaires, une possibilité de reconversion du bien en location meublée à l’année, et également une reconversion du bien en location meublée touristique saisonnière.Il faut savoir que la reconversion en location meublée permet une nette amélioration du rendement et de stopper la fiscalité des loyers grâce à un dispositif d’amortissement. Cela intéresse particulièrement ceux qui veulent se constituer une rente pour la retraite. Comme nous l’avons vu plus haut, des agences locatives sont en mesure de s’occuper de la transformation des dossiers et de vous accompagner tout au long de votre chemin d’investisseur.

Le point porteur

L’investissement immobilier en Martinique ressemble presque à un cadeau tombé du ciel. Rarement les avantages fiscaux n’ont été si généreux. Cela arrange tout le monde, les investisseurs, métropolitains comme les locaux, les banques, et les Antilles qui vivent essentiellement du tourisme et de ses résonnances.  La distance importante entre la métropole et les Dom-Tom, le prix des billets d’avion, sont des contraintes que l’état tente de minimiser en offrant des conditions avantageuses d’investissement comme nulle-par ailleurs.

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