Investissement immobilier en Corse: danger ou réelle opportunité?

On ne présente plus la Corse, île de la Méditerranée située à 150 km au sud-est de la Côte d’Azur. Destination extrêmement prisée pour les vacances, la Corse oscille entre mer et montagnes, villages historiques et stations balnéaires. Investir en Corse serait donc un vrai bon plan en termes de rentabilité. D’autant que de nombreux moyens de défiscalisation ont été mis en place depuis longtemps (dès 1968, avec la loi Malraux). Après la loi Duflot, est arrivée la loi Pinel, également très avantageuse pour les investisseurs. Mais cette fièvre d’acheter a généré une situation qui aujourd’hui pose problèmes aux municipalités. Ce trop-plein pourrait finir par créer une sorte de rupture sérieuse dans les habitudes liées à l’accession à la propriété sur l’ile.

L’île de la tentation

La Corse respire à pleins poumons 6 mois sur 12. C’est-à-dire qu’entre mai et octobre, elle reçoit près de 2,5 millions de touristes ! Forcément, dès que l’on prononce le mot Corse, l’investisseur se réveille. Les locations saisonnières battent leur plein et même les locations à l’année. Contrairement aux idées reçues, investir en Corse ne revient pas plus cher que d’acheter en province, surtout si on investit dans le BBC, avec 8% de TVA. Pour autant, si l’Île de Beauté ressemble à un eldorado pour les investisseurs, la plupart des gens achètent seulement pour le charme de cet endroit à la fois près de nous et pourtant si dépaysant. La question est de savoir si la Corse va rester encore longtemps cet eldorado où il était possible de tout acheter et de tout revendre, seulement pour faire fructifier son argent.

Un environnement recherché

C’est d’abord un environnement extrêmement protégé en termes de nature, de faune et de flore sauvage. En Corse, la tradition, c’est aussi de respecter la nature et on ne va pas s’en plaindre. Cela en fait d’autant plus un lieu très recherché aujourd’hui pour son authenticité écologique. La pénurie de foncier assez prévisible est en train de donner une valeur toute particulière à la Corse. On se dirige peut-être vers des plans de construction au compte-goutte afin de ne pas saturer les périmètres construisibles. Au-delà du foncier, il y a surtout une sorte de déséquilibre humain qui en en train de s’installer. Comment vivre avec tant de villas vides que personne ici sur l’île ne peut s’offrir tant les prix ont flambé de façon inimaginable ces dernières décennies.

Les non-résidents

L’accès à la propriété pour les non-résidents risquerait de devenir de moins en moins évidente. En effet, une nouvelle loi à ce sujet est en train d’être discutée. Celle-ci obligerait à être résident depuis 5 ans pour prétendre devenir propriétaire sur l’île. Cette mesure est envisagée pour lutter contre la grimpette assez folle des prix de l’immobilier. Il faut savoir aussi que plus de 40% des biens sont des résidences secondaires et que cela n’est pas sans poser un certain nombre de problèmes au sein de la population locale. Une mesure particulière pourrait être mise en place pour la diaspora, permettant aux corses vivant sur le continent de circuler librement entre les deux. En même temps, la Corse aurait certainement du mal à vivre sans cette manne touristique. L’immobilier neuf génère beaucoup d’emploi pour le BTP corse, sans parler des résonnances liées aux investissements. La Corse fait son chiffre sur six mois de l’année. Que deviendra-t-elle si elle interdit l‘accès à la propriété aux non-résidents. La question, très compliquée, reste posée.

L’immobilier pour les locaux

Pour créer une sorte d’équilibre sur le plan de l’accession à la propriété, la Corse développe parallèlement dans certaines communes des mesures visant à aider les jeunes, les primo accédants, et les salaires modestes, par le biais de programmes neufs et logements sociaux. Ce dispositif permet une acquisition immobilière en-dessous des prix habituellement constatés. Ainsi la classe moyenne peut enfin prétendre à acheter à l’endroit où elle vit et travaille.

Il reste encore quelques places

Pour les investisseurs, c’est peut-être le moment de se dépêcher afin de profiter des nombreux avantages fiscaux mis en place pour investir en Corse. Faut-il rappeler qu’il y a une très forte demande locative et qu’il en sera sans doute toujours ainsi. La mer et la montagne ne disparaitront jamais, du moins peut-on l’espérer. Une certitude de pouvoir revendre facilement et celle aussi d’avoir jusqu’à la fin de sa vie un appartement ou une maison dans un des plus beaux endroits de la méditerranée.

Choisir d’investir en Corse

Le sud de la Corse, par exemple, ne se résume pas à ses plages de rêve. Elle est, par ses infrastructures, une île extrêmement moderne disposant plus que l’essentiel : aéroports internationaux, lignes ferroviaires, ports…  Sa constance touristique est un facteur fiable qui permet toutes les audaces d’investissement. Ici, on doit plutôt canaliser le touriste plutôt que lui donner envie de venir. Question climat, que dire, sinon qu’il est un des plus séduisants de la méditerranée. D’autre part, les services médicaux sont très à la pointe, ce qui fait de la Corse une destination très convoitée par les séniors.

Quelles villes

Bastia : Ici, la majorité des accédants à la propriété sont des locaux qui ont toujours vécu entre la Citadelle et la place Saint-Nicolas. C’est un axe névralgique de l’île qui soude la population présente 365 jours par an. Sauf raison particulière, ce n’est peut-être pas l’endroit idéal pour un investissement de location saisonnière.Calvi : Principal pôle touristique de Corse, avec criques de sable fin, Calvi reste un des points phares de l’investissement immobilier. Seulement, suite à l'augmentation de la taxe sur les plus-values liées à la revente, le marché des résidences secondaires s’essouffle un peu. A force de surestimer leurs biens, les vendeurs font fuir les acquéreurs. C’est pour cette raison que les programmes neufs sont aujourd’hui en Corse une bonne alternative à la surestimation des biens. Il y a sans doute un équilibre à trouver entre la fin des investissements continentaux et la construction pléthorique d’immeubles parfois montés à la va-vite.Porto-Vecchio : La frénésie est en train de se calmer. Les prix ont trop monté et le marché fait du surplace en attendant que ça descende un peu. Les produits haut de gamme ont de plus en plus de difficultés à se vendre. Du coup, les villas vides se multiplient, au grand dam de ceux qui aimeraient pouvoir investir. Maintenant, à une vingtaine de kilomètres de Porto-Vecchio, sur les hauteurs de Pinarello, c’est la foire d’empoigne pour les terrains à vendre. Ces terrains viabilisés atteignent maintenant des prix dépassant parfois l‘entendement. Exemple : des parcelles à 2000€ le m2 avec vue sur mer se négocient jusqu’à 600.000 euros !

Investissement: vigilance

Le marché immobilier est très animé, les transactions nombreuses, surtout dans le neuf, et les offres alléchantes ne manquent pas pour qui s’intéresse à l’investissement en Corse. Pour éviter toutes sortes d’arnaques, il est fortement conseillé de s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel de l’immobilier local. Il vous aidera à trouver rapidement et au meilleur prix le bien qui vous convient. On voit arriver de loin les investisseurs pigeons qui ignorent tout de l’endroit dans lequel ils comptent investir. Aujourd’hui en Corse, plus que partout ailleurs, il s’agit de montrer patte blanche pour prétendre devenir propriétaire. Si c’est seulement pour faire du rendement, il est peut-être plus simple d’aller voir ailleurs. Ici, ce que l’on veut, c’est sauvegarder l’âme de quelque chose qui est en train de s’éteindre, c’est-à-dire l’esprit d’une île et de ses habitants.

Les programmes neufs

La loi Pinel a bien redynamisé l’accès à l’investissement, surtout pour les programmes neufs, car il faut bien reconnaitre que l’ancien est de plus en rare en Corse. La Corse du sud arrive en tête du marché avec ses appartements qui poussent en hauteur. Il y a eu une hausse de 23% depuis 2015 concernant ce secteur, surtout autour d’Ajaccio et Porto Vecchio. Ces mesures ont également permis aux locaux de profiter de certaines opportunités. Jamais la loi Pinel n’a fait autant d’heureux. Cette mesure permet en effet d’acheter dans un programme éligible et de le louer pour un montant encadré. Durant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans, l’acheteur bénéficie d'une réduction d'impôts jusqu'à 21% de la valeur du bien ( 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans, et 21% pour 12 ans). On peut donc percevoir un revenu locatif pendant et après la période de défiscalisation, et il est possible de louer à un membre de sa famille. Une fois le patrimoine constitué, on peut le transmettre librement. Il est clair que ce programme a donné un vrai coup de jeunesse au marché immobilier en Corse.

Le point porteur

Un investissement immobilier en Corse, oui, mais pour combien de temps encore ? On vit peut-être les derniers moments d’une époque faste. En tous cas, les avantages sont évidents, clairs, et très motivants. Grâce cette loi Pinel, on peut réduire les impôts jusqu'à 6000 euros par an.  Avec aujourd’hui des taux d’intérêts bancaires au plus bas (autour de 2,5 % en immo), un monde des placements plutôt fluctuant, l’immobilier, cette chère bonne pierre, reste encore un choix avisé.

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