Immobilier: quels travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers 

Lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier à but locatif, il ne faut pas oublier les charges qui incombent au propriétaire. Celles-ci sont variées et certaines peuvent faire l’objet de déductions d’impôts. Il s’agit donc de bien connaitre les lois et surtout de bien choisir son régime de fiscalité afin de pouvoir profiter de certains avantages liés à l’investissement locatif et aux revenus qui en découlent. Mais qu’en est-il exactement pour les travaux?

Le revenu foncier

Le propriétaire qui loue des locaux vides, non meublés, déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Cela concerne les appartements, maisons, parking, mais aussi locaux d'activité (bureaux, commerces) ou les terrains nus, sans habitation. En plus des revenus encaissés, il faut également déclarer une aide éventuelle de l’Agence nationale du l’habitat (Anah). Toutefois, les charges locatives du locataire sont exonérées.

Déductions autorisées

Dans la majorité des cas, les propriétaires de biens locatifs ont la possibilité de déduire de leurs revenus fonciers les frais occasionnés par les réparations, entretien ou amélioration de leur habitat mis en location. Ces frais ont pour but de maintenir l’état du bien dans une conformité propre à la location. Les frais de modification du bien peuvent également faire l’objet d’un dégrèvement, s’ils s’avèrent nécessaires. Par exemple, le changement d’une chaudière constitue une dépense de réparation que l’on pourra comptabiliser.

Les déductions pour le propriétaire

Pour être déductibles, les frais doivent avoir été gérés par le propriétaire. Les réparations ne sont valides que si elles incombent au propriétaire et non au locataire. Dans un cas de démembrement du droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier, les dépenses de réparation sont déductibles des revenus de celle ou celui qui en a effectivement assuré le poids. Mais si un propriétaire reprend le bien pour y habiter lui-même, les frais ne pourront pas être comptabilisés pour une déduction, même si les dégradations sont du fait des anciens locataires.

Réparation et entretien

Beaucoup de travaux sont déductibles à 100 %, comme installer une système électrique aux normes, revoir une toiture, refaire une façade, plafonds ou planchers, réparer une chaudière, l’ascenseur… Mais pour bénéficier de cette remise, il faut notifier le montant des travaux sur sa déclaration n° 2044 (ligne 224). Evidemment, seul un travail professionnel est reconnu, sur facture. Si c’est vous qui réalisez les travaux, vous ne pourrez déduire que le matériel. Si c’est le locataire qui s’occupe des travaux, demandez-lui des factures à votre nom, afin de pouvoir les dégréver des impôts.

Non à la reconstruction

Les dépenses doivent avoir été payées durant le cours de l'année d'imposition, et ne doivent pas avoir entrainé un accroissement de l'actif immobilier du propriétaire (par exemple, rajout d’une pièce) car elles seront perçues comme un acte de reconstruction et donc comme des dépenses d'investissement non déductibles d’impôts. Enfin, ces dépenses devront être assorties de justificatifs.

Réparations locatives

Certaines réparations sont à la charge du locataire et n’entrent pas dans un calcul de déductions, sauf si ces réparations concernent un problème de vétusté du bien. Ainsi, des frais de peinture peuvent être déductibles dans 2 cas de figures : Dans un cas de force majeure, de vétusté, comme nous venons de le voir, et aussi lorsqu’elles sont pratiquées avant l’arrivée d’un nouveau locataire, afin de rendre l’endroit salubre. Cependant, elles pourront ne pas être comptabilisées si le propriétaire a engagé ces travaux pour lui-même ou des membres de sa famille. Pour autant, le propriétaire peut déduire les frais engagés en les dégrévant du montant des loyers, afin que ses dépenses soient supportées par les locataires.

Autres dépenses prises en compte

En plus des travaux engagés, le propriétaire peut faire valoir des dépenses liées à l’intervention d’un architecte. De la même façon que si le propriétaire fait appel à des salariés pour les travaux, il pourra compter sur une déduction. L’indemnité d’éviction peut également faire l’objet d’une remise, lorsque le propriétaire consent une somme pour le départ du locataire afin d’engager des travaux dans l’appartement. De fait, les dépenses occasionnées pour reloger temporairement le locataire seront admises pour une déduction.

Dépenses d’amélioration

Les dépenses d'amélioration, déductibles des revenus fonciers, (comme l’insertion d’un accès handicapés) sont différentes des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement qui ne sont pas déductibles, même dans le cas d’une remise à niveau d’un immeuble ancien. Il faut donc être vigilant sur la façon de présenter le dossier fiscal. En effet, la nature des travaux sera examinée pour conclure à une validé de la procédure d’exonération.

Le gros oeuvre

Les gros travaux quant à eux ne bénéficient pas de déductions fiscales, s’ils sont assimilés à de la construction ou reconstruction, dès lors que le bien est amené à changer d’usage. Exemple : le remplacement d’un toit en terrasse ou la transformation d’un garage en habitation.

Les chantiers d’agrandissement

En cas de restructuration après démolition avec installation d’aménagements neufs, les dépenses ne seront pas déductibles. En même temps, il est admis que l’on puisse engager des travaux pour diviser un appartement en deux et ces dépenses pourront être déductibles d’impôts. A noter que l'installation d'un ascenseur ou d'une chaudière de chauffage central échappent aux déductions. Si les charges annuelles dépassent les revenus locatifs, il y a déficit foncier, donc déduction dans la limite de 10 700€.

Bénéfice foncier

Lorsque les loyers dépassent le montant des frais engagés, ce qui semble à peu près normal, on parle de bénéfice foncier. Ce dernier vient se greffer aux autres revenus annuels (salaires, pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, etc.).

Déficit foncier

Mais quand les loyers ne couvrent pas les frais engagés, on parle de déficit foncier. Cela peut arriver lorsque vous venez de faire l’acquisition et que les intérêts d'emprunt sont à déduire. Le déficit foncier qui proviendra des frais déductibles autres que les intérêts d'emprunt, ne sera soumis à des réductions que sous certaines conditions particulières que vous pourrez étudier avec votre conseiller.

La copropriété

Si le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, les travaux des parties communes peuvent faire l’objet d’une déduction sur les loyers perçus. Les règles de déduction des travaux sur les parties communes sont incluses dans les charges de copropriété et par ce fait, automatiquement déduites. Le propriétaire doit donc déduire l'ensemble des provisions de charges payées l'année précédente.

Mixité des travaux

Il peut être intéressant, afin de profiter des divers avantages, de bien préparer l’organisation d’un gros chantier. Pour cela, il vous faudra demander au maitre d’oeuvre de vous rédiger des factures spécifiques à chaque fois. En effet, chacune devra distinguer le type et la nature du chantier. On fera ainsi la différence entre les travaux relevant de l'agrandissement (extension de véranda), de l'entretien (système électrique…) ou de l'amélioration (robinetterie). Avec ce système de dissociation des travaux engagés, il vous sera possible de déduire ceux qui bénéficient de remises fiscales. Sinon, tout le chantier sera à votre charge, sans possibilité d’aménager un rectificatif.

La loi Pinel

Pour échapper à ces soucis de travaux, la solution est d’investir dans le neuf qui, en plus, profite d’un abattement fiscal très intéressant. Propriétaires et locataires ont, tous les deux, intérêt à bâtir une relation autour d’un logement moderne. Dans le neuf, les frais de notaires sont réduits (3% contre 8% dans l’ancien). On échappe aussi à la taxe foncière pendant les deux premières années, mais surtout, grâce à la loi Pinel, l’investisseur bénéficie de la garantie décennale, sans travaux pendant au moins dix ans. Sans compter la garantie de parfait achèvement qui s’occupera des défauts de conformité. Et pour finir une garantie biennale (2 ans) qui gère la qualité de fonctionnement des équipements du bien. C’est finalement très avantageux et tellement moins compliqué.

Les monuments historiques

Il y a un moyen de réaliser des travaux, de façon très conséquente, tout en bénéficiant de mesures extrêmement intéressantes. Cela concerne l’immobilier classé monument historique. Une loi assez ancienne (1913) autorise en effet le propriétaire à réduire de ses impôts toutes les dépenses liées aux charges de restauration, entretien du foncier et intérêts d’emprunts concernant l’achat du bien. Mais pour bénéficier de ces avantages, le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins et 15 ans et offrir une ouverture au public. Sinon, seuls 50% des charges d’entretien et de restauration seront pris en compte pour les déductions d’impôts. Ce genre d’investissement est peu courant et concerne les amateurs de (très) vieilles pierres. Les travaux sont lourds à supporter, même si les frais sont déductibles à 100% des revenus d’imposition, sans aucun plafond.

Le point porteur

Si les travaux peuvent entrer dans un processus de défiscalisation, tous ne sont pas logés à la même enseigne. Il s’agira chaque fois d’analyser la nature des travaux afin de vérifier s’ils peuvent entrer dans une niche prévue à cet effet. Car, nous l’avons vu, les régimes fiscaux ne sont pas les mêmes selon qu’il s’agit de réparation, d’amélioration, ou de transformation d’un bien mis en location. Reste enfin que l’investissement dans le neuf permet d’échapper totalement à ce type de calculs parfois minutieux.

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