Immobilier parisien : quelle zone choisir pour un rendement supérieur à la moyenne

Paris, on le sait, est une des villes d’Europe où le placement immobilier s’avère le plus rentable. Le phénomène n’est pas nouveau et il augmente encore d’année en année. Les plus-values sont sans cesse plus importantes ce qui fait qu’en achetant dans la capitale il est pratiquement impossible de faire une mauvaise affaire. Le prix de l’immobilier parisien étant continuellement à la hausse, les transactions ne cessent de se multiplier. Les appartements partent bien souvent dans la journée car la demande est aussi forte que l’offre. Le secteur immobilier de la capitale, très diversifié, offre donc une palette extrêmement riche. Depuis les quartiers luxueux jusqu’aux arrondissements où l’on peut encore réaliser des affaires, l’immobilier parisien ne dort jamais.

Habiter ou louer ?

Selon si on veut investir où bien habiter, on ne choisit pas de la même façon un appartement à Paris. Car les endroits où il fait bon vivre aujourd’hui ne sont pas nécessairement ceux qui vont rapporter le plus en termes de rendement. Il y a toujours des quartiers à la mode, d’aucuns diront branchés, ou situés dans des zones de beauté architecturales ou historiques, des quartiers qui ont fait leurs preuves et dont on sait que les prix déjà très élevés ne connaitront que des flambées relatives. Dans certains quartiers, l’achat est réservé qu’à une certaine élite de la population. Il faut donc se tourner vers les zones discrètes. Car à Paris, la roue tourne, et l’on sait que les quartiers abordables ne le seront plus dans quelques temps. Les quartiers en devenir sont bien sûr ceux vers lesquels il faut se pencher si on veut réaliser de bonnes affaires. Il s’agit donc d’être attentif aux aménagements et infrastructures prévus et votés par la ville de Paris. Car après, il sera déjà trop tard. 

La location

Les revenus du locatif restent relativement stables. Cela signifie qu’en achetant un appartement dans une zone en devenir, à un prix d’achat correct, le rendement locatif n’en sera que plus intéressant. En fait, pour dénicher le bon plan d’investissement, il s’agira de trouver l’appartement le moins cher possible puis de le louer afin de rapidement faire fructifier son achat. Tout d’abord, il s’agit d’oublier les beaux quartiers qui émerveillent les touristes mais dans lesquels il n’est plus possible de faire la moindre bonne affaire. Le mieux est de se concentrer sur les zones où bat encore le cœur du travail et de la vie quotidienne. C’est ici qu’il sera judicieux d’acheter afin de trouver le locataire dont les revenus vous assureront une situation pérenne. Une chose est claire, à Paris, un appartement se loue sans difficulté, du jour au lendemain. Il se louera d’autant plus facilement si le loyer reste raisonnable. Mais le rendement ne pourra devenir effectif que sur le long terme et les bénéfices n’arriveront qu’après avoir remboursé le prêt. Mais il vrai aussi à Paris que même les loyers proposés au-dessus du prix du marché trouvent des acquéreurs.  

Les zones

Oublions les 6ème, 7ème, 8ème, 16ème et 17eme arrondissements qui sont bien souvent inabordables. Ce n’est donc pas ici que vous pouvez compter sur un bon rendement locatif, sauf si peut-être vous attendez trente ans. La seule bonne affaire que l’on peut éventuellement espérer dans ces quartiers huppés est la solution du viager qui peut être une façon de contourner l’aspect prohibitif des prix. Mais là encore, il ne faut pas être pressé. Les 1er, 2ème, 3ème,4ème et 5ème arrondissements sont des zones vraiment intéressantes de part leur situation mais à moins d’être déjà propriétaire et de vouloir revendre, l’acquisition ne sera pas forcément une bonne affaire en termes de rendement, sauf si vous destinez le bien plus tard à vos enfants. Mais les prix sont déjà très haut et sauf les adjudications très prisées par les professionnels, il faudra chercher longtemps pour obtenir un bien qui ne soit pas au-dessus du marché. Du 9ème au 15ème arrondissement, nous trouvons à la fois des quartiers branchés, comme Bastille, Oberkampf, faubourg Saint-Antoine, ou rue des Martyrs, et des zones un peu moins exposées qui peuvent encore offrir de belles surprises. Le 15ème est assez prisé par les familles car on trouve beaucoup de grands appartements. Mais en termes de location, ce n’est pas l’idéal car le mieux est souvent de privilégier les petites ou moyennes surfaces, plus rentables. Le 9ème arrondissement, plutôt cher, trouvera cependant des locataires aisés qui vous permettront d’espérer un bon placement de rentabilité. Même chose pour République, non loin du canal Saint-Martin, qui a le vent en poupe. Les jeunes couples aisés s’y précipitent pour profiter d’une vie assez trépidante. Donc en termes de location, c’est un quartier porteur, tout comme le 11ème, plus calme mais néanmoins bien placé. 

Le cas du 18ème arrondissement

Il y a le 18ème riche, c’est-à-dire Montmartre, à la frontière du 9ème, puis autour du sacré-cœur, où la flambée des prix a été sévère ces vingts dernières années. Mais dès que l’on rejoint le boulevard Ornano, entre Barbes et la Porte de Clignancourt, petit à petit les prix baissent, jusqu’à devenir assez bas au niveau de la Porte de la Chapelle, zone qui eut longtemps mauvaise réputation. Mais ce quartier, avec l’arrivée du Tram en 2018 est en pleine mutation depuis déjà plusieurs années. De jolies boutiques remplacent les échoppes fatiguées, la population se transforme, la Mairie de Paris a engagé un vrai plan d’urbanisme, mais les prix restent encore très abordables. C’est assurément ici qu’il faut investir car très bientôt les prix vont grimper à hauteur des autres quartiers de Paris. C’est ici la configuration idéale pour acheter dans le but de louer. C’est lorsqu’une zone n’intéresse encore personne qu’il est judicieux d’investir, surtout à Paris. Car ces endroits encore délaissés se font de plus en plus rares. Le quartier de la Chapelle, en devenir, accueillant ce nouveau Tram flambant neuf, ne va pas tarder à renaitre de ses cendres. C’est le moment d’en profiter. Beaucoup de petites surfaces idéales pour les locations et une volonté de la municipalité de rendre ce secteur le plus attractif possible en termes de qualité de vie. 

Les 19èmeet 20ème arrondissements

Deux quartiers collés l’un à l’autre qui offrent une véritable diversité. Tout d’abord la zone des Buttes Chaumont très prisée depuis longtemps côtoie les hauteurs de la place des fêtes où s’agglutinent des tours. Longtemps considérée comme zone sensible, cette portion tend à s’adoucir beaucoup et attirer les trentenaires et quadras à la recherche d’une location de qualité. Ici encore, la Mairie de Paris investit beaucoup pour aménager des espaces verts, des pistes cyclables, des écoles et autres infrastructures. Au-dessus de Belleville, dans un esprit encore très vieux Paris, il y a encore beaucoup de bonnes affaires à réaliser en termes d’investissement locatif. L’avantage d’investir à Paris, c’est l’assurance de sécuriser son patrimoine. Mais pour cela, il faut que les prix n’aient pas franchi une barre prohibitive. C’est donc dans ces zones, souvent le long des maréchaux, autrefois Petite Ceinture parisienne, que se concentrent aujourd’hui les investissements intéressants.  

Le Grand Paris

Le grand Paris est quasiment prêt à voir le jour, c’est le moment d’acheter. Les villes de proche banlieue très bientôt équipées de nouvelles lignes de métro risquent d’être les meilleures opportunités de la décennie.  La ligne 12 est prolongée jusqu’à la mairie d’Aubervilliers, qui compte déjà la ligne 7, à dix minutes du parc de la Villette. Les projets immobiliers se multiplient. Il semble évident de ne pas attendre que les programmes soient terminés. Le mieux serait d’acheter sur plan pour vraiment réaliser une bonne affaire. Car ensuite, très vite, les prix iront à la hausse. C’est cette arrivée de moyens de transports qui va rendre dans un avenir très proche la banlieue extrêmement attractive. Car les entreprises vont suivre avec derrière une population soucieuse d’une proximité rapide avec la capitale. Pas loin de 70 nouvelles gares sont prévues tout autour de Paris. Le foncier va donc prendre une valeur que l’on ne soupçonnait pas il y a encore dix ans. Le XXIème siècle va donc permettre une forte extension de la capitale. Choisir la zone du Grand Paris pour un rendement supérieur à la moyenne est certainement la bonne opération car elle se justifie sous différents aspects. Abolition des frontières, naissance de programmes neufs, invitations à l’investissement sous-tendues par des avantages fiscaux grâce à la loi Pinel. 

La petite couronne

Certaines villes de la très proche banlieue ont déjà beaucoup grimpé. Saint-Ouen, dans le 93, a pris 30% en cinq ans, comme Pantin. Issy n’est pas loin derrière avec l’arrivée de la ligne 15. Quant Villejuif, les prix sont carrément devenus parisiens. On assiste de plus en plus à une sorte l’élongation de la capitale où le périphérique n’est plus considéré comme une frontière. Avec le métro qui agrandit son réseau, la banlieue vient au secours de la capitale en offrant de nouveaux logements, de nouvelles infrastructures, à des prix encore acceptables, basés sur l’indice de ceux que l’on peut encore trouver en province. Mais plus pour très longtemps. Parmi les villes au fort potentiel de développement et déjà engagées dans l’ouverture du Grand Paris nous trouvons par exemple Issy les Moulineaux, Clichy, Aubervilliers, La Courneuve, mais aussi légèrement plus loin, Créteil, Bry-sur-Marne, Champigny, Romainville, etc. 

Le Point Porteur

Paris n’est pas extensible. Les bonnes affaires de demain auront lieu au-delà du périphérique, via des programmes neufs qui offrent en plus des avantages fiscaux extrêmement intéressants. Le secret d’un bon investissement réside dans le fait d’acheter le moins cher possible avant la grimpée des prix. C’est assurément le scénario prévu pour la banlieue et en particulier la petite couronne. La multiplicité des moyens de transport va permettre une véritable révolution dans les politiques d’investissement. Ce n’est pas un hasard si les programmes neufs s’installent dans ces zones jugées autrefois lointaines et mal desservies. Certains parlent d’un eldorado pour les investisseurs. Nul ne sait de quoi sera fait l’avenir, mais tous les atouts semblent réunis pour que le Grand Paris devienne la solution idéale pour qui a envie d’investir pour faire du rendement.     

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