Immobilier locatif : investir hors des sentiers battus

Il est parfois astucieux de sortir des sentiers battus et d’aller là où personne ne va. En même temps, les vrais professionnels de la rentabilité connaissent les secteurs qui rapportent, et surtout, ils savent monter des dossiers en conformité avec la législation. Cela ne veut pas dire que les secteurs parfois délaissés ne peuvent pas rapporter. Certes, ils vont peut-être offrir une rentabilité moins attractive, mais avec le temps, rien ne dit qu'ils ne pourront pas prendre de l’ampleur. Souvent, après des années, des idées jugées au départ farfelues s’imposent comme de véritables trouvailles spéculatives. Certains biens locatifs offrent en outre une plus grande tranquillité d’esprit que d’autres où il faut gérer de l’humain. C’est le cas par exemple des parkings qui, derrière le côté parfois pas très séduisant, permettent une rentabilité toujours grimpante.

Les parkings

Si l'on fait la comparaison avec des locations classiques où les biens sont détériorés, les impayés légion et les problèmes avec le voisinage fréquents, on constate que la location de parkings offre une vraie tranquillité. Donc, petit prix, maxi-rentabilité, parce que les soucis, c’est à la longue quelque chose qui peut revenir très cher au propriétaire. Avec les parkings, vous louez serein. Ils sont toujours loués étant donné que les emplacements en ville se font de plus en plus rares. De fait, investir dans une place de parking nue ou un box au sein d’une copropriété, peut s’avérer très intéressant sur plusieurs plans. En tous cas, si votre mise de départ est petite, c'est certainement le moyen de construire quelque chose de pérenne.

Des prix accessibles à tout le monde

Vous pouvez devenir propriétaire à partir de 5 000 €, en province, et à partir de 15 000 € à Paris. C’est vrai que la différence de prix est importante, mais les grandes agglomérations sont tout le temps à la recherche de places de voitures. Du coup, ces box deviennent extrêmement convoités et les prix sont tirés vers le haut. On voit à Paris des places de parking se vendre jusqu’à 80 000 € dans certains quartiers chics, avec des loyers allant jusqu’à 350 euros par mois. L’astuce est de pouvoir acheter une place nue et de la faire boxer ensuite, pour environ 2 000 €, à condition d’avoir l’aval de la copropriété. Du coup, sur un plan de la rentabilité, on peut aller bien au-delà de 5%. C'est un placement plein d'humilité mais qui peut à la longue s'avérer une excellente opération.

Une rentabilité séduisante

Avec quasiment aucun risque au départ, le rendement d’un parking peut rapporter jusqu’à trois fois plus qu’un investissement dans l’immobilier classique. En ôtant les charges, on peut vraiment compter sur une moyenne de 6%. Il peut être cohérent d’emprunter pour acheter un parking lorsqu’on sait que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Quant aux frais de remise en état, il n'y en a pas. Pas de toiture, pas de fenêtre, un sol générallement sain: idéal pour commencer un investissement.

Un contrat de location aménageable

Dans le cas où le parking n’est pas dépendant d’un logement, le bail n’est pas concerné par la législation sur les baux d’habitation. En effet, les articles 1708 et suivant du Code civil dont il dépend lui donnent ainsi une grande élasticité, sans plafonnement de loyer et avec un préavis d’un mois seulement, assorti d’un état des lieux simplissime et d’un risque de dégradations quasi nul. Il faut seulement proposer un loyer conforme au marché sans oublier la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers. Une gestion locative facile, à la portée du particulier, sans avoir recours à un professionnel de l'investissement.

Une fiscalité contrôlée

Même si c’est un bon placement, il faut néanmoins savoir que les frais de notaire restent assez élevés, un peu plus de 10%. Pour une place à 10.000 euros, il faudra compter au moins 1.200 euros, soit 12%. Cela encourage donc à acheter des parkings par lot, pour limiter les frais notariaux. De plus, les loyers perçus doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Si vous ne dépassez pas les 15 000 euros par an, vous pourrez prétendre au régime simplifié, dit microfoncier, avec un abattement de 30%. Du coup, vous ne déclarez que 70% des sommes acquises. En cas de dépassement du plafond, vous serez imposé au régime réel.

Les murs de boutique

De plus en plus d’investisseurs aux budgets conséquents optent pour les murs de boutique. Beaucoup sont à vendre, libres ou occupés par des commerçants locataires. Ce produit offre une gestion plutôt facile, car le locataire est responsable de l'entretien et des travaux. La rentabilité locative s’en trouve donc plus élevée.  Evidemment, il faut que les locataires soient solvables ou bons payeurs, car rien de plus difficile que de faire partir un commerçant qui refuse de payer ses loyers. Rappelons quand même que les prix d’acquisition de murs de boutiques restent assez élevés, en tous cas bien supérieurs à ceux des parkings. Pour autant, ils n'atteignent pas les prix de l'immobilier classique.

La chambre de service

Il fut un temps où les chambres de bonne s’arrachaient comme des petits pains. Ces dernières, dont le rendement dépasse les 6%, restent encore très prisées, surtout à Paris et les grandes agglomérations. Pour autant, de nouvelles lois sont venues encadrer le secteur pour empêcher certaines dérives et calmer les marchands de sommeil.  Rappelons que le logement doit mesurer au moins 9 m² ou un volume habitable d’au moins 20 m³, avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, sinon, vous n’aurez pas le droit de le louer comme chambre, mais seulement comme bureau d’écrivain. Aujourd’hui, une chambre dans les normes  peut se louer plus de 500 € à Paris et 350 € en province.

Une législation stricte

Depuis la promulgation de la loi Alur en 2014, il est désormais impossible de louer à Paris à plus de 42 € le mètre carré pour des surfaces de moins de 14 m², sinon une taxe sur les micrologements sera imposée. Cette réglementation a fait chuter le très fort attrait pour les chambres de bonne considérées jusque lors comme de véritables mines à rendement. Il existe cependant un moyen légal de contourner cette contrainte en pratiquant la location saisonnière. Mais la location meublée touristique revêt un statut commercial. Par conséquent, le bailleur doit obtenir le changement d’usage du bien auprès de la mairie, s’il ne veut pas risquer une pénalité pouvant aller jusqu’à 25 000 euros. D’ailleurs, la mairie de Paris est particulièrement vigilante à ce sujet et les loueurs en air BNB sont dans le collimateur des inspecteurs. Le mieux sans doute est de pratiquer la location saisonnière à dose homéopathique, de façon annexe, entre deux locations longue durée. A ce régime, vous ne risquez rien sur le plan légal.

Des alternatives à l’investissement locatif classique

Cela peut être un jeu que de trouver des alternatives au modèle classique et conventionnel. La connaissance des lois permet souvent d’avoir accès à des montages astucieux en parfaite conformité avec la législation. Certains investisseurs vont miser sur l’immobilier démembré neuf ou ancien, murs de boutique ou patrimoine historique, tout en restant dans la pierre. Le démembrement de propriété consiste à séparer l'usufruit d'un bien de sa nue-propriété. On utilise souvent ce mécanisme pour donner à ses enfants la nue-propriété d'un bien en continuant à l'habiter. Plus tard, les enfants récupèrent l'usufruit sans payer de droits de succession. L'avantage est qu'un bien en nue-propriété offert aux descendants a moins de valeur que lorsqu'il vient avec le droit d'occupation (l'usufruit). En effet, pour l’administration fiscale, seul l'usufruitier doit payer l’ISF d’un bien démembré, sur sa valeur totale, le nu-propriétaire étant exonéré. De fait, en possession de ces deux avantages, décote de prix et exonération d'ISF de la nue-propriété, certains vendeurs d'immobilier locatif achètent seulement la nue-propriété des appartements, dont l'usufruit est vendu pour une période de quinze à dix-huit ans à des bailleurs sociaux. Tout en louant, ils s’engagent néanmoins à les restituer vides et en bon état à la fin du contrat d'usufruit temporaire.

Le microfoncier

Un bien loué vide est soumis au régime classique des ­revenus fonciers, qui entrent dans l’assiette imposable. Son seul avantage est de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% (microfoncier), à hauteur des charges, lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 15.000 euros. Ainsi, le bailleur n’est imposé que sur 70% de ses recettes. Si les charges sont plus importantes que les loyers encaissés, il sera alors plus astucieux de déclarer les charges au régime réel.

Le LMNP

Le régime fiscal de loueur en ­meublé non professionnel fonctionne à peu près de la même façon, à la différence que les abattements sont eux bien plus conséquents. Si les recettes annuelles ne dépassent pas 32.900 euros, régime micro-BIC, l’administration fiscale ne comptabilise que la moitié des recettes engrangées, ce qui revient à un abattement de 50%. Si elles dépassent ce plafond, il est alors conseillé de choisir le régime réel et de déduire toutes les charges, ceci permettant un bon amortissement du bien. En cas de déficit foncier, le propriétaire ne paie tout simplement pas d’impôt sur ses loyers perçus.

Le point porteur

Où l’on voit qu’il est souvent très astucieux de prendre les chemins de traverse pour profiter pleinement d’une rentabilité locative. Il faut évidemment être très au fait de l’évolution des lois et des mesures proposées par l’état. Il est parfois utile de prendre conseil auprès d’un professionnel et d’effectuer aussi une étude de marché lorsqu’il s’agit d’un projet locatif de parking. Selon la zone où il sera implanté, sa rentabilité s'en trouvera impactée. De façon générale, et quelle que soit la somme de départ, la réussite d'une rentabilité va dépendre de la stratégie mise en place. Il y a rarement de miracles et tout se règle au regard de la cohérence du marché. Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas prendre de risque, mais cela doit se faire en toute connaissance du marché et au regard de la fiscalité. Enfin, il sera intéressant d’examiner tout ce qu’il est possible d’entreprendre en outre-mer, où les avantages fiscaux pour une rentabilité locative sont encore bien plus attractifs qu’en métropole.

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