Immobilier locatif: 4 placements sûrs et toujours rentables

L’immobilier locatif reste encore aujourd’hui l’une des meilleures façons de faire fructifier son argent. C’est une valeur sûre qui parvient à traverser les époques sans jamais se retrouver véritablement en danger. A cela s’ajoute des dispositifs fiscaux très intéressants conçus pour inciter les particuliers à créer du logement. Ainsi, la pierre refuge, neuve ou ancienne, continue d’attirer les investisseurs souhaitant se lancer dans le rendement locatif. Certains placements sont plus performants que d’autres et dépendent des différents dispositifs mis en place. Contrairement à la bourse ou aux actions, l’immobilier est un placement sur le long terme qui ne demande pas de suivre les constantes variations internes de l’économie. Une fois que l’on a placé son argent, il faut seulement laisser le rendement se mettre en place tout en accueillant bras ouverts les locataires. Ainsi, avec le temps, tout en profitant de mesures fiscales très motivantes, un patrimoine immobilier se construit.

1. Dispositif Pinel

Cette loi n’est plus à présenter tant elle incarne le renouveau de l’investissement immobilier, après d’autres lois autrefois performantes comme le dispositif Duflot. Elle met plutôt l’accent sur les logements neufs, sans oublier cependant l’ancien. Dans les deux cas, cette mesure fonctionne à hauteur de deux biens au maximum par an, d’un montant ne pouvant dépasser 300 000€ par bien. Elle concerne notamment les habitations devant être réhabilitées selon les normes de l’habitat et répondant aux critères de décence dictés par la législation. Sont concernés aussi les bureaux transformés en habitations. Pour profiter pleinement de la loi Pinel, les propriétaires doivent louer à des prix en dessous du marché et dans des zones géographiques précises. Dès lors, les loueurs peuvent bénéficier d’une remise d’impôts de 21% de la valeur d’un l’appartement plafonné à 300 000€. Pour profiter de ces avantages, il est obligatoire de rédiger des baux de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

2. Le neuf

Le neuf, légèrement plus cher à l’achat, profite d’un abattement fiscal très clément. Avec ses 1,5% de droits de mutation, les investisseurs participent à combler sensiblement le manque en logements, largement déficitaire en France. En répondant aux normes de l’état, (BBC, bâtiment basse consommation) ils investissent dans un esprit de préservation de l’environnement, tout en faisant des économies financières. Bailleurs et locataires s’y retrouvent, car les appartements répondent mieux maintenant aux attentes de la société du XXIème siècle. De plus, en investissant dans le neuf, les frais de notaires sont réduits (3% contre 8% dans l’ancien). Investir dans le neuf locatif permet d’échapper à la taxe foncière pendant les deux premières années qui suivent l’achat du logement.Le gouvernement consent de plus une réduction sur l’impôt, à hauteur de 6000€ chaque année, par foyer fiscal, sur 6 à 9 ans. Sans compter qu’il est possible de l’allonger sur 12 ans, permettant ainsi une économie de 21% sur le montant de l’appartement. En accumulant toutes ces aides, le profit est considérable. Aujourd’hui, avec les faibles taux d’emprunt, les particuliers n’hésitent plus à franchir le pas. Les formules de crédit très avantageuses permettent de créer un effet levier. Parallèlement, les intérêts de prêt et les loyers perçus sont déductibles. Autre avantage de la loi Pinel : l’investisseur profite de la garantie décennale, sans travaux pendant au moins dix ans. De plus, la garantie de parfait achèvement gère les soucis de conformité éventuels. A cela peut s’ajouter la garantie biennale (2 ans) qui intervient sur la qualité de fonctionnement des équipements du bien. Dernier avantage, la revente impliquera une plus-value certaine qui ne sera pas imposée.

3. L’ancien

Nous venons de voir que l’investissement dans le neuf locatif était particulièrement intéressant, mais du côté de l’ancien, ce n’est pas mal non plus. Ici aussi, les dispositifs de défiscalisation sont nombreux. La sauvegarde du patrimoine est une des raisons principales qui poussent certains propriétaires à louer dans l’ancien. Grace à ces aides multiples, maintenir un bâtiment ancien en bon état n’est plus une chose insurmontable, d’autant plus que la pierre prend chaque année de la valeur, quoiqu’on fasse. Le dispositif Borloo ancien est destiné aux biens répondant aux critères de l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement). Ainsi, le loueur peut bénéficier d’une remise de 30% sur les loyers pendant la durée du bail, ou 60% si l’appartement est loué à « prix social », à condition de s’engager pour au moins six ans. Ainsi l’abattement fiscal pourra atteindre 70%. Comme dans le neuf, ce logement doit relever d’une zone tendue et ne pas être attribué à un membre de la famille.Ces zones tendues spécifiques couvrent une grande partie du territoire français. Le dispositif Borloo est réservé aux investisseurs non professionnels qui doivent louer des meublés dans des résidences pour personnes âgées, pour handicapés ou étudiants, des établissements de soins ou dans bien dans le secteur du tourisme. Le logement ne doit pas avoir moins de 15 ans mais il doit avoir subi des travaux de rénovation, pour se mettre éventuellement en phase avec les normes. Le loueur peut ainsi bénéficier d’une réduction de 11% sur l’impôt sur le revenu, en s’engageant sur neuf ans. La loi Malraux quant à elle concerne les biens ancrés dans une zone de protection architecturale qui possèdent des atouts historiques et/ou artistiques. Le propriétaire est en mesure d’attendre des aides pour une restauration seulement si elle conduit vers du locatif (36% des travaux). Pour les grands amateurs d’ancien et les connaisseurs, il est également possible d’investir dans les monuments historiques. Mais pour bénéficier des aides dévolues à ce programme, le propriétaire doit garder le bien pendant au moins et 15 ans et accueillir du public. Les dépenses sont déductibles à 100% des revenus d’imposition, sans plafonnement.

4. La résidence service

Investir dans une résidence service fait partie de ces opportunités locatives qui sont encore accessibles, tant le nombre est grand en besoin de structures d’accueil, que ce soit pour les séniors ou pour les étudiants. Un investissement intéressant donc, tant sur le moyen que sur le long terme. En effet, le vieillissement de la population semble actuellement faire un appel du pied aux investisseurs. En termes de bons placements, la résidence service offre ce qu’il y a de mieux, tant les avantages fiscaux sont nombreux. La résidence sénior, et particulièrement l’EHPAD, est un secteur en plein développement. Après avoir fait l’acquisition d’une chambre ou d’un appartement meublé à l’intérieur de la structure, il suffit ensuite de le confier en gérance à un gestionnaire spécialisé. Ce dispositif médicalisé, agrée par le conseil général et la direction des affaires sanitaires et sociale, vous permet de louer à une personne âgée dépendante et recevant des soins sur place. Les loyers seront au prorata de l’investissement. Plus la résidence présentera des options pour le bien-être des personnes, plus le montant sera élevé, comme pour un logement normal. Là où l’avantage est en faveur des EHPAD, c’est au niveau de la fiscalité, très avantageuse, dans un secteur où, en plus, la concurrence n’est pas encore menaçante.Un gestionnaire vous épargnera tous les soucis liés à une location en s’occupant de l’entretien et des charges de la copropriété. Il sera également l’arbitre pour tout ce qui concerne les travaux de rénovation entre deux locations. Par-contre, vous devrez assumer les travaux lourds, comme la façade ou la toiture. Calqué sur le modèle de la location meublée, la location en EHPAD vous rapportera encore plus si vous n’êtes pas un professionnel. Si vous dépassez les 23000 € par an et que cela tombe sous la barre des 50% de vos revenus, vous êtes taxé comme un LMNP (loueur en meublé non-professionnel), de façon avantageuse. Avec la résidence service, les réductions prévues par la loi Censi Bouvard autorisent un allègement fiscal de 11% du montant de l’acquisition, à hauteur de 300.000€. On peut donc gagner 33.000€ sur neuf ans, soit 3.667 euros par an, à condition de louer le bien pendant 9 ans de suite. Il y a aussi la récupération de la TVA et l’imposition des loyers logée dans la case bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous choisissez la fiscalité micro-BIC (abattement de 50 %) vous ne pourrez ensuite déduire aucune dépense. Avec le « régime réel » il sera possible d’avoir des remises sur les charges d’investissement, les intérêts d’emprunt, les honoraires de gardiennage et le prix de l’entretien du bâtiment. Mais la résidence service, c’est aussi le tourisme. Il suffira de pouvoir offrir le petit déjeuner, le ménage et le linge, pour qu’on vous rembourse une TVA à 19.6%. Comme pour les EHPAD, vous ne vous occupez de rien. Un exploitant s’occupe de la gestion du bien : visites, locations, entretien, etc.

Le point porteur

La conjoncture est résolument à l’investissement locatif. Un placement dans la pierre représente encore une opération sereine et sans risque. L’état multiplie les aides pour encourager les derniers récalcitrants. Il est possible que d’ici quelques années le secteur ne soit plus aussi porteur. Les taux sont actuellement encore très bas. L’immobilier refuge a encore de beaux jours devant lui car c’est une façon d’obtenir des rendements sécurisés et attractifs.

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