Immobilier : la technique du déficit foncier pour payer moins d’impôts

Tout en demeurant scrupuleusement dans la légalité, on peut astucieusement ordonner les choses pour obtenir des réductions fiscales. Il existe plusieurs façons d’y parvenir : déduire les dépenses liées à l’hébergement d’une personne dépendante, compter la garde des enfants, l’exonération des indemnités de départ à la retraite, la réduction sur les contrats de prévoyance ou d’assurance vie, déduire les frais d’isolation de son logement, etc. Mais pour atténuer ses impôts tout en continuant à investir et faire de la rentabilité, la plus efficace des solutions reste sans aucun doute le déficit foncier.

Le déficit foncier

Le déficit foncier a été mis en place pour alléger la note fiscale. Il s'applique aux locaux d'habitation anciens qui font l’objet de travaux. Ce dispositif, institué par la loi Balladur de 1993, consiste à acheter un bien ancien pour le rénover à des fins de location. Après la réalisation des travaux, il est possible de créer ce que l'on appelle "un déficit foncier". Ce dernier apparaît lorsque vos charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Le mécanisme du déficit foncier permet en effet aux propriétaires bailleurs d’alléger leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global. Mais en même temps, tous les frais supportés par le propriétaire ne sont pas pris en compte pour valider un déficit foncier. C’est le cas notamment des intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien mis en location. En fait, ils peuvent seulement servir à réduire ses revenus fonciers imposables. Le déficit foncier est un dispositif pas toujours connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, et qui n'entre pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. En effet, il permet de faire "disparaître" vos revenus fonciers, et même de diminuer vos autres revenus imposables jusqu'à 10.700 euros, en plus des autres réductions d'impôts.

Quelles sont les charges autorisées pour calculer son déficit foncier ?

On peut utiliser les travaux de réparation et dépenses d’entretien. Mais aussi les travaux d’amélioration, sauf les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que les frais ouvrant droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Citons aussi les primes d’assurance et le montant des dépenses acquittées pour le compte du locataire dont le propriétaire n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. On peut également déclarer les provisions pour charges de copropriété, inscrites ou non dans le budget prévisionnel, supportées par le bailleur, diminuées du montant des provisions payées l’année précédente qui correspond à des frais non déductibles. Le bailleur peut également déclarer les impôts supportés au titre de sa propriété, comme la taxe foncière notamment. Enfin, les frais de gestion, 20 euros par bien, majorés des frais de rémunération du gardiennage et des frais de gestion locative.

Comment déduire les revenus fonciers

Le déficit foncier est appelé aussi déficit catégoriel. En d’autres termes, cela signifie que le déficit constaté s’applique prioritairement en déduction des revenus de même catégorie. Ainsi, l’investisseur doit commencer par soustraire les dépenses déductibles de ses revenus fonciers. De fait, le propriétaire ne peut pas diminuer son revenu imposable global tant que les revenus fonciers imposables ne sont pas réduits à zéro. Si un bailleur encaisse 12.000 euros de revenus fonciers en 2017, contre 10.000 euros de charges déductibles, son revenu foncier imposable sera de 2.000 euros et donc ne pourra pas profiter du déficit foncier. Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les bailleurs qui ont investi dans des SCPI "déficit foncier".

Déduction du revenu imposable global

Dans le cas où les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, le bailleur peut utiliser le mécanisme du déficit foncier, dans la limite de 10700€ par an. Si le propriétaire touche 12.000 euros de revenus fonciers en 2017 en supportant 15.000 euros de charges dont 2.000 euros d’intérêts d’emprunt, il peut compter, grâce à la déduction des 2.000 euros intérêts d’emprunt et de 10.000 euros de charges supplémentaires à un compte remis à zéro. Ainsi, l’excédent de 3.000 euros peut alors être amputé de son revenu imposable global. D’autre part, il faut savoir que quand le montant des intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus fonciers, le propriétaire peut ainsi soustraire la différence entre les intérêts et les revenus fonciers du déficit foncier déductible du revenu imposable global.

Possible report du déficit foncier

Si le déficit foncier court au-delà de 10.700 euros sur un an, le bailleur n’est pas pour autant spolié sur l’excédent non utilisé. Les montants non déduits du revenu imposable global sont reportables sur les années suivantes et peuvent ainsi être déduits des futurs gains locatifs de l’investisseur. A noter qu’un déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cependant, les déficits fonciers accumulés dans le passé ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global.

La condition particulière

Ce mécanisme du déficit foncier est soumis néanmoins à une condition particulière. En effet, le bailleur doit poursuivre sa location du bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. En effet, le fisc peut remettre en cause cet avantage fiscal jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’interruption de la location. Dans le cas d’un propriétaire qui impute un déficit foncier sur son revenu global imposé en 2017, et s’il rompt la location en 2019, l’administration fiscale peut tout à fait remettre en cause l’imputation du déficit jusqu’au 31 décembre 2022. Précisons que certains cas ne sont pas concernés par cette mesure, comme une invalidité, un licenciement, ou décès du bailleur ou conjoint. Une chose importante : l’investissement en défiscalisation Pinel dans l’immobilier neuf n’autorise pas le déficit foncier. Mais il existe toutefois une astuce, car il est possible de cumuler la réduction d’impôts qu’autorise le dispositif Pinel avec l’avantage fiscal du déficit foncier, à condition d’investir dans de l’ancien avec l’intention de le restaurer.

Garder les factures

Il faut bien sûr conserver les factures pour justifier vos déclarations au fisc. Vous pourrez ainsi déduire les frais de gestion, la souscription d'une assurance pour loyers impayés, la taxe foncière, les charges de copropriétés (sauf celles récupérées sur le locataire), les travaux d'entretien, de rénovation comprenant la mise aux normes de l'électricité, l’isolation thermique et phonique et autres travaux relatifs aux normes environnementales en vigueur, l'installation d'une chaudière, de nouvelles fenêtres, les frais de diagnostics obligatoires comprenant l’amiante, plomb, termites et performance énergétique, et enfin les intérêts annuels et les frais liés à votre crédit immobilier. En réalité, plus vous aurez de charges, plus vous serez gagnant à la fin. Il est à noter cependant que les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas pris en compte.

Bien gérer ses biens à rénover

Le déficit foncier fonctionne surtout durant les premières années d'acquisition du bien. Ensuite, quand les travaux sont terminés et que le solde entre charges et loyers n'est plus nul, il est astucieux de repartir dans un nouvel achat d’ancien à rénover. Il est ainsi possible de se constituer un patrimoine de premier choix tout en profitant de facilités fiscales considérables sur le long terme.

Les faux pas à éviter

Le déficit foncier ne s'applique qu'aux immeubles à usage d'habitation, y compris lorsqu'il vient d'y avoir un changement de destination, par exemple un local commercial transformé en logement. Mais il faut savoir que lorsque l'administration opère un redressement fiscal sur le déficit foncier, c'est généralement pour deux raisons : les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne doivent pas être mis en avant, et d’autre part, il faut louer l'appartement jusqu'au 31 décembre pendant 3 années pleine sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années.

Le régime du microfoncier

Autre astuce pour payer moins d’impôts en investissant, le microfoncier. Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Ainsi, lorsque les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel. Ainsi il est préférable dans certains cas de quitter le microfoncier afin de bénéficier du dispositif du déficit foncier qui s’avère encore beaucoup plus intéressant pour le bailleur.

Le point porteur

Il est intéressant de constater que plus vous payez d’impôts plus ce dispositif de déficit foncier sera appréciable. Si un propriétaire se contente du régime microfoncier, il aura des revenus globaux avec des taux normaux et une CSG à 15% sur les loyers. En choisissant le déficit foncier, il peut réduire sa fiscalité de plus de 50%. Même s’il faut faire des travaux, il en reste que c’est une excellente façon de maximiser le rendement de son investissement. Car finalement, l‘objectif est d’engendrer des charges qui vont gommer une bonne partie des revenus fonciers voir même du revenu global. Reste à bien discerner ce que l’on croit éligible au déficit foncier et ce qui ne l’est pas. Enfin, pour ceux qui ne souhaitent pas investir dans l’ancien à rénover, il reste toujours la solution de l’immobilier défiscalisant à travers du neuf avec le dispositif Pinel. Le dispositif Pinel restant une bonne opération pour un premier investissement, sans travaux derrière. Et pour ceux qui ne peuvent pas investir beaucoup, on peut avec 10 000 euros investir en SCPI de déficit foncier, en mutualisant les risques sur les travaux.

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