Immobilier en France : est-ce encore le moment d’investir?

Lorsqu’on parle de bulle immobilière, c’est que le secteur apparait aussi lointain qu’un monde occulte tout en constituant l’essence de notre quotidien. Cette bulle correspond à ce décalage qui existe entre l’offre et la demande. Y a-t-il sur le marché autant de biens disponibles que de biens demandés ? Il parait cependant évident que les prix de l’immobilier sont amenés à ne jamais cesser de monter, car si la population augmente, il n’en va pas de même avec l’évolution des zones constructibles. Il est même à prévoir dans les cinquante prochaines années une vraie difficulté à trouver un bien dans les zones urbaines, ce qui amènera sans doute et contre toute attente à reconsidérer enfin tout le potentiel des zones rurales en termes d’habitats et d’investissement.

Spéculation

Le terme de bulle renvoie à la spéculation qui favorise l’expansion des prix tout en se déconnectant apparemment du monde réel. Certains prix paraissent alors si éloignés des fondamentaux qu’ils en perdent toute pertinence. Un marché est défini comme spéculatif quand les motivations des acteurs sont seulement attirées par le profit à court terme. En même temps, des études ont montré que le marché immobilier français fonctionnait sur des cycles lents de huit ans. D’autre part, les investisseurs s’endettent sur au moins 20 ans pour l’acquisition de leurs biens. Quant aux propriétaires occupants, rares sont ceux qui songent à déménager si aucune raison sérieuse ne les y oblige. On voit donc comment à l’intérieur d’un système la spéculation peut prendre des allures toxiques qui déstabilisent le marché. Et lorsque s’installe la peur, la raison en perd son latin.

L’immobilier en France

Le marché immobilier français est composé d’une multitude de micromarchés dont les spécificités diffèrent selon les régions. On ne peut pas comparer la nature de l’immobilier corse à celle de la creuse. Tout comme on évitera de comparer les prix entre deux studios, l’un se trouvant à Paris et l’autre à Clermont Ferrand. Car chaque micromarché à ses réalités, ses contraintes, et ses zones de développement propres. On a pu observer combien certaines régions françaises s’étaient développées en 20 ans et combien d’autres au contraire n’avait pratiquement pas évolué.

Il a été prouvé que le coût de l’immobilier représentait environ 50% du budget des ménages français. Aujourd’hui, tout le monde est d’accord pour reconnaitre que l’immobilier est bien trop cher et que l’accès à la propriété devient de plus en plus difficile pour les revenus moyens, ce qui n’était pas du tout le cas il y a plusieurs décennies. Ah, ces chères années 1990… De nos jours, l’immobilier n’est plus en phase avec la réalité salariale de la majorité des Français. Et l’on voit une logique de plus en plus absurde se dessiner entre les prix de l’immobilier et l’inflation, où le coût de la vie permet de moins en moins l’investissement. Devant cette réalité criante, il convient de se demander pourquoi les prix ont-ils tant grimpé, et pourquoi ?

L’offre et la demande

L’état d’un marché s’examine à la lumière de deux critères fondamentaux : l’offre et la demande. D’après les derniers chiffres ministériels, il apparait que la France souffrirait d’un manque évident de logements, ceci expliquant la flambée des prix. Cela est fréquemment évoqué : les zones urbaines ont de moins en moins de surfaces disponibles. Il y a de moins en moins de terrains et cela ne fait que renforcer la valeur des biens existants, donc leur prix. Cela ne va certainement pas s’arranger dans les prochaines années car les parcelles ne sont pas extensibles.

Les prix de l’immobilier sont soumis également à des paramètres de classification, que l’on nomme données intrinsèques ou données extrinsèques. Les données intrinsèques représentent les contraintes qu’imposent les constructions soumises à une règlementation stricte concernant les matériaux de basse consommation. Que ce soit pour de la construction récente ou de la rénovation, cela élève le coût global des travaux donc de la vente. Les données extrinsèques sont soumises aux aides que l’état décide de consentir au non à des régions ou des programmes, faisant finalement baisser la note.

La plus-value

Lorsqu’il a été décidé de prolonger la durée d’exonération de la plus-value immobilière de 15 à 30 ans, cela a complètement ralenti la marche des transactions. Il y a eu de fait une forte diminution des offres ce qui en même temps a provoqué aussitôt une hausse des prix. D’autre part, les dispositifs mis en place pour défiscaliser les profits immobiliers (Scellier, Duflot, Pinel…) n’ont fait que renforcer l’impact des aides consenties sur la hausse des prix du marché. En effet, pourquoi vendre son bien lorsque les revenus locatifs perçus sont défiscalisés. Ne pas vendre revient à augmenter son profit tiré de l’investissement.

A l’international

Il est intéressant d’observer comment les pays autour de nous ont choisi d’en découdre avec la flambée des prix de l’immobilier et, de façon plus générale, comment ils ont réagi face à l’incertitude concernant l’intensité que pouvait prendre la bulle immobilière. Il y a deux attitudes. Celle de la Grèce a consisté à accepter un endettement si violent qu’il n’est pas sûr qu’elle puisse un jour rembourser l’argent que lui a prêté l’Europe. D’autres pays, comme l’Irlande, les Etats-Unis et l’Espagne, ont choisi de tenter de faire exploser cette bulle immobilière. En Espagne, l’économie s’est écroulée et les Etats-Unis ont atteint le chiffre record de 48 millions de pauvres. Au regard du marasme international, certains pensent que la France doit trouver ses propres outils pour empêcher l’explosion de la bulle immobilière. En d’autres mots, la peur ne doit pas pousser la raison dans des retranchements artificiels qui risqueraient d’affaiblir dangereusement l’économie.

L’immobilier commercial

Plus encore que l’immobilier d’habitation, l’immobilier commercial semble avoir franchi la ligne blanche. Il en résulte une crainte de voir l’explosion de la bulle dans ce secteur. Ce dernier apparaît comme nettement surévalué, allant jusque 30% dans certains cas, comme les bureaux de la capitale, ce qui en fait une vraie valeur refuge. Paradoxe, car le rendement locatif est de moins en moins intéressant. Dans les hauts-de-France, le nombre de bureaux vides est en hausse. On atteint presque les 8% d’immobilier commercial vacant. Mais avec l’ouverture du Grand Paris, on risque d’assister à un bouleversement total du secteur. Sans doute les prix risqueront d’être revus à la baisse, de façon naturelle et cohérente, sans qu’il soit besoin d’avoir recours à des artifices.

Faut-il investir ?

Malgré des dispositifs d’aide très motivants, beaucoup d’investisseurs reconnaissent qu’investir dans un marché immobilier surévalué n’est plus porteur, même si les taux des crédits immobiliers sont au plancher. Le problème de la France, c’est la dichotomie entre la capitale (ou les grandes agglomérations) et le reste du pays, sauf quelques zones ultra-touristiques. Le marché immobilier fonctionne donc à plusieurs vitesses. D’une part les prix commencent à baisser en province, et en même temps, les prix explosent du côté des métropoles. Il n’est pas difficile de comprendre pourquoi certaines grandes villes deviennent hors de prix. C’est ici en effet que se concentrent les énergies économiques. C’est là également que l’offre s’agenouille devant la demande.

Baisse des taux

En cinq ans, les taux d’intérêts pour un prêt immobilier ont été divisés par deux. Ainsi, beaucoup d’emprunteurs ont pu renégocier leur prêt, ou le faire racheter par une autre banque, à des conditions inimaginables quelques années plus tôt. Ces taux très bas ont permis également l’arrivée sur le marché des primo-accédants qui ont pu profiter d’un prêt à taux zéro, aussi bien pour le neuf que pour l’ancien avec rénovation. Si 2016 a été une bonne année pour les investisseurs. Mais les taux ont recommencé à monter, c’est en tous cas la tendance, et il est à parier qu’un équilibre trouvera refuge afin de rassurer les investisseurs, sans chasser cependant les zones d’incertitudes inhérentes au secteur de la pierre.

Le point porteur

Avec les dispositifs d’aide mis en place par l’état, avec en tête de gondole la loi Pinel, les conditions aujourd’hui pour acheter sont de plus en plus attractives. Ce qui tend à dire que cette fameuse bulle immobilière est en train de se dégonfler et ainsi d’échapper à une dissolution violente et artificielle. En ce moment, 20 ans suffisent pour acheter un logement, alors qu’autrefois on aurait payé pendant deux fois plus longtemps pour un même bien. Avec la reconduite de la loi Pinel, les choses risquent de durer encore, sauf décision du nouveau gouvernement, même si les taux vont quand même grimper à nouveau.

L’incertitude permet parfois une prise de conscience des dangers. Aujourd’hui, avant d’acheter un bien, il convient d’observer scrupuleusement les tendances et de préparer soigneusement son acquisition en analysant les nouvelles aides, la fiscalité, les variations de prix, les taxes, les réglementations récemment mises en place, le lieu géographique… En saison de hausse des prix, garder son bien au moins 5 ans peut déjà faire gagner de l’argent. Par-contre, si la stabilité est en route, il faudra penser sur le long terme.