Faut-il encore investir dans l’immobilier Pinel?

Mise en place par Sylvia Pinel le 01 septembre 2014, la loi PINEL est la loi de défiscalisation de l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Elle impacte chaque contribuable français souhaitant investir dans un logement neuf. Ce dispositif perdurera jusqu’en décembre 2021. L’objectif de cette loi est assez simple : donner la possibilité de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier, sur une durée échelonnée entre 6 et 12 ans, et dans une limite de réduction d’impôt de 63 000 euros. Mais cette loi, au demeurant rassurant pour les épargnants, pourrait s’avérer risquée. Selon certaines sociétés d’expertises immobilières, l’utilisation de la mention “loi PINEL” serait faite de manière abusive et ainsi tromperait certains acheteurs. Ces derniers, croyant à une forte garantie de l’état et oubliant de prendre en compte la réalité du marché immobilier, n’imaginent pas un usage détournée du texte de loi.Voici quelques éléments d’informations pour y voir plus clair et se forger une opinion.

Des prix trop élevés et loin des valeurs du marché

Le premier problème constaté concerne les prix pratiqués. En effet, Le dispositif Pinel impose une grille de loyers plafonds par zone géographique (notée A, A bis, B1 et B2), et s’applique uniformément à l'ensemble de ces zones. Or, selon de récentes études, les loyers en valeur de marché peuvent se situer entre 10 et 20% plus bas que les loyers plafonds proposés par le dispositif Pinel. Ce constat a été réalisé dans de nombreuses villes comme Marseille ou encore Toulouse. De ce fait, les acheteurs, au moment d’être confrontés à la réalité du marché de l’immobilier se rendent compte trop tard des écarts. Et leurs perspectives de gains s’effondrent dans le même temps. Attention également aux taux de rendement proposés lors des exercices de simulation. Ils sont souvent très largement au-dessus des valeurs de marché. Des écarts jusqu’à 100 points de base ont pu être relevés. L’impact de ces prix en décalage ? L’avantage fiscal, tant attendu par les investisseurs particuliers, ne leur est pas profitable car détourné au profit des intermédiaires de vente.

Des biens chers à entretenir et une localisation risquée

Certains immeubles ou localisations concernés par le dispositif Pinel comportent des risques à moyen ou long terme. Des localisations à risque ou en voie d’obsolescence peuvent faire chuter fortement la valeur du bien acheté. Autre problème : la construction même des logements. En utilisant des matériaux bas de gamme ou inadaptés à la zone géographique, les biens subissent des dégradations rapides, engendrant des travaux et des frais de copropriété souvent très onéreux. Enfin, certains logements ou localisations peuvent être reclasser (de C à B par exemple). Afin de répondre aux contraintes d'éligibilité du dispositif Pinel, certains constructeurs ont privilégié des zones géographiques périphériques plus populaires ou en pleine expansion. Ici, les terrains, loyers et prix de vente des logements sont moins chers certes, mais la demande locative est y aussi parfois moins solvable. Ce qui engendre un risque pour l’investisseur à court ou moyen terme.

Malgré des dérives constatées, des avantages prouvés

Le premier avantage proposé par le dispositif PINEL est l’économie d’impôt à réaliser. En 2015, via la loi PINEL, les réductions d’impôt accordées par l’état sont évaluées à 240 millions d’euros, soit une réduction moyenne par investisseur de 4800 euros. Deuxièmement, un des points forts de ce dispositif est le contexte financier et économique dans lequel il s’inscrit. En raison des taux de prêts immobiliers bas, il est favorable d’investir aujourd’hui dans la pierre, sans apport ou avec un apport minimal. Troisièmement, malgré les dérives constatées sur l’éligibilité des logements, ces derniers sont situés en zone locative intéressante. Ainsi, les zones correspondent le plus souvent à des logements récents où la demande est supérieure à l’offre. Les investisseurs ont donc généralement peu de mal à trouver des locataires. Ensuite, depuis 2015, tout investisseur peut louer son bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Un particulier ayant l’intention d’acheter un bien pour y loger ses enfants pendant leurs études a tout intérêt à utiliser les avantages de la loi Pinel. Enfin, et malgré certaines exceptions, le dispositif Pinel assure une rentabilité locative indéniable. En effet, depuis sa mise en application, la loi a évolué et permis une augmentation des loyers. Les biens éligibles à la loi peuvent donc se louer plus cher qu’auparavant. Les propriétaires gagnent donc en rentabilité par rapport à leur estimation initiale.

Prenez vos précautions

Privilégiez les constructions dans les villes où une réelle demande locative existe. Les zones avec une faible demande de logements, notamment les communes en zone C ou en zone B2 sont identifiables et les loyers plafonnés, ce qui réduit les mauvais choix. N’hésitez pas à négocier. Une bonne négociation est toujours importante pour bénéficier d’un bon rendement locatif et limiter les risques de la revente en moins-value après la réduction d’impôts. Etudiez le prix au m2 dans la zone à investir et faites des simulations avec le plafond de loyer fixé par le dispositif. Visitez le terrain et l’emplacement de votre futur “logement Pinel” pour vérifier la présence de pancartes et publicités indiquant la construction de logements dans la zone. Vérifiez la présence de commodités comme les espaces de vies et la présence de commerces, d’écoles, les crèches, les universités, un hôpital ou clinique, la facilité d’accès, les transports en commun. Une telle vérification est essentielle pour faire un achat rentable.

Des conditions d’investissement idéales

Grâce à la rentabilité du livret A et du livret développement durable, leurs taux bas et stables favorisent l’investissement depuis 2016. Les taux d’intérêt pour les investissements immobiliers restent très bas et les banques favorables à ce genre d’investissement. Car un investissement loi Pinel est un pari à long terme. L’investissement réalisé aujourd’hui a 2 atouts majeurs. Premièrement, la localisation en pleine expansion va de paire avec une augmentation des prix au mètre carré en locatif ou à la revente. Si un investisseur souhaite revendre son bien après quelques années de location, il est fortement assuré de réaliser une plus-value. Deuxièmement, si l’investisseur souhaite conserver son bien après l’avoir loué, il enrichit d’autant plus son patrimoine immobilier et assure sa succession.

Le point porteur

Le dispositif Pinel se termine à la fin de l’année 2017. Si vous hésitez encore, il est temps d’investir. Grâce aux conditions de marché très favorables et à la réduction d’impôt qu’elle engendre, cette loi peut vous faire réaliser une bonne affaire. Mais attention, gare aux arnaques ! N’achetez pas le premier bien venu. Investir dans l’immobilier implique une étude approfondie en amont. Prix au mètre carré, localisation, prix locatifs versus plafonds imposés par la loi : une analyse sérieuse s’impose avant la décision finale.

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