Comment récupérer la TVA sur un bien immobilier

Se déclarer comme loueur meublé professionnel ou non professionnel présente de nombreux avantages, notamment fiscaux, car il est en effet possible de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien immobilier, à hauteur de 20% du prix d’achat. Mais cet avantage fiscal ne va pas sans contrepartie. Pour y prétendre, certaines conditions doivent être scrupuleusement remplies, et 2018 continue d'encourager ce type d'investissement.

La résidence service

Pour commencer, cette opération de récupération représentant 20% du montant de l’achat du bien pourra être effective si l’investissement locatif concerne une résidence service ou résidences de tourisme avec services, établissements médicalisés, résidences étudiantes ou résidences d’affaire avec services. Investir dans une résidence service est le chemin idéal pour défiscaliser. Cette opération qui fait poids notamment dans l’univers de la silver économie participe de l’intérêt porté à la situation parfois problématique des séniors et des personnes en situation de dépendance. C’est un fait, il y a un manque criant de places dévolues à ce genre de public. Ainsi cet investissement satisfait à la fois les personnes en recherche de structures et les investisseurs désireux d’investir utile. Le nombre des plus de 65 ans va augmenter d’ici 2025 pour atteindre plus de 30% de la population. Authentique problème de société mais également signe d’une transformation des mentalités. Ainsi, les structures comme les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) tendent à augmenter pour répondre à des demandes de plus en plus nombreuses, selon les régions.

Les contraintes

Si les démarches administratives sont relativement simples à entreprendre, reste que les délais de remboursement peuvent prendre jusqu’à six mois après la demande. Tout d’abord, seuls les logements neufs sont concernés par la récupération de la TVA. Le logement doit être de plus en cours de construction ou terminé depuis moins de cinq ans et, détail important, ne jamais avoir eu de propriétaire avant. Le bien immobilier doit également avoir été acheté par l’intermédiaire d’une société exploitante, avec un bail commercial d’au moins 9 ans. Vous devez en outre garder ce bien immobilier pendant 20 ans, sous peine d’être invité à rembourser la TVA au prorata. Pour être validée comme résidence de services, le bien doit proposer au moins trois services hôteliers : accueil de la clientèle, fourniture du linge, petit-déjeuner, nettoyage des locaux, etc. Après avoir payé votre logement, TVA incluse, vous demandez un numéro de SIRET au centre des impôts. Titulaire de ce numéro, vous pourrez ensuite demander le remboursement de la TVA correspondante. Il faut donc répondre à trois critères pour récupérer la TVA lors d'un investissement en LMP ou LMNP : trouver le bon investissement, effectuez les démarches administratives, et conserver le logement pendant 20 ans.

Les démarches administratives

Après avoir payé le bien, il faut faire un courrier au centre des impôts, daté et signé, dans lequel vous demanderez à être imposé selon  le régime du réel simplifié des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et de la TVA; Remplissez ensuite le formulaire 3519 en joignant votre RIB. Vous enverrez la déclaration par lettre recommandée AR au centre dont dépend le bien immobilier sur lequel vous souhaitez récupérer la TVA. Dès lors, vous recevrez rapidement un numéro d'immatriculation vous permettant de vous acquitter d'une TVA à 5,5 % sur les loyers que vous versera l'exploitant. Car ce statut de LMP ou LMNP signifie que vous confiez l'exploitation de votre bien immobilier à une société. Il faut savoir que vous ne pourrez récupérer la TVA que si cet exploitant facture lui-même une TVA de 5,5 % à ses clients et vous verse votre loyer avec une TVA de 5,5 %. Si l’exploitant vous verse par exemple un loyer brut de 4 000 € par an, sa quittance doit indiquer un montant hors taxe de 3 780 € + le montant de la TVA de 220 €. Vous encaissez donc 4 000 € et reversez 220 € au Trésor Public, et il vous reste 3 780 €.

La TVA du LMNP

Un particulier qui achète un bien immobilier neuf paye la TVA, car il achète à un professionnel, comme par exemple à un promoteur ou un exploitant, avec une TVA de 20 %, comme s’il était une entreprise. Si, comme nous l’avons vu, le particulier peut récupérer la TVA, il devra verser un pourcentage de ses recettes locatives à l’État, c’est la loi. Ainsi sur les loyers TTC que vous touchez de la part de la société exploitante, n’oubliez pas les 20% qui iront à l’état. Vous touchez, mais en contrepartie, vous devez payer également.

Encourager l’investissement

L'investissement immobilier reste très populaire car c’est un moyen de bien préparer sa retraite en louant le bien ou en le vendant pour placer le capital. Cependant, il peut s'écouler 10 à 20 ans avant que les propriétaires n'aient remboursé le prêt de leur investissement, et ce patrimoine les oblige à payer des impôts. De fait, acheter un bien immobilier locatif sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) offre de nombreux avantages fiscaux et permet de percevoir des revenus fonciers sans en supporter les problèmes de gestion, voire d'être exonéré de TVA dans certains cas, nous l’avons vu plus haut. Les logements concernés par l’investissement en LMNP défiscalisé sont essentiellement des résidences de tourisme avec services, des établissements médicalisés, des résidences étudiantes ou des résidences d’affaire avec services.

Pour prétendre au LMNP défiscalisé

Tout le monde peut prétendre au statut de loueur meublé non professionnel, à condition que ses revenus locatifs ne franchissent pas un certain plafond et que le bien immobilier acquis réponde à certains critères. L’investisseur doit réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l'activité de loueur en meublé. Ou bien moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité. Par rapport à l’éligibilité du bien, il est utile de se faire conseiller par un professionnel. Il n'y a pas de conditions particulières sur le logement : il pourra être ancien ou neuf, sans limitation de taille. Dans le cas d'une location à usage d'habitation principale, le bail doit être d'un an minimum et cela ne concernera pas les résidences de tourisme. Certaines agglomérations n’autorisent pas la transformation d’un logement loué auparavant nu en meublé et donc de faire du LMNP sans autorisation du préfet ou de l'autorité administrative ayant reçu délégation, après validation du maire. Certaines zones autorisent le LMNP, pas d‘autres. Le LMNP se pratique essentiellement pour les logements situés dans une résidence de tourisme avec services, résidences étudiantes, établissements médicalisés, résidences d'affaires avec services. Précisons que si le plafond de ressources est dépassé, les propriétaires bénéficieront alors du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Bien réussir son investissement LMNP

Il est d’abord conseillé de vérifier le sérieux de l’exploitant de la résidence. Aidé d’un professionnel, n’hésitez pas à consultez ses comptes sur le site des greffes, faites des recherches sur sa réputation, questionnez d’autres investisseurs qui lui ont déjà confié leur logement. Ensuite, faites une étude de marché. Il faut vérifiez s’il existe d’autres résidences service du même type dans le secteur. Renseignez-vous sur les places vacantes ou les listes d’attente. Pour la résidence de tourisme, la plus courante, liée aux vacances, il faudra demander le label RT, sinon l’administration fiscale risquera de ne pas reconnaître le statut de résidence tourisme. Pour les EPHAD, nous l’avons vu plus haut, c’est un bon investissement, car la demande est plus importante que l'offre. La résidence étudiante représente aussi un bon investissement, mais le simple fait d’avoir une chambre à louer ne suffit pas toujours. Il faut en effet qu’il y ait 3 ou 4 services obligatoires. Quant à la résidence d’affaires, cette dernière doit proposer, en plus de réelles prestations hôtelières, des services utiles aux séminaires professionnels et réunions d'affaires.

LMNP Bouvard

L’achat de logements meublés en résidence de service donne accès à une réduction d'impôt de 11 % du prix du bien dans une limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt LMNP Bouvard est étalée sur 9 ans de manière linéaire. Mais il y a aussi d’autres avantages. Comme les résidences de services sont des établissements commerciaux assujettis à une TVA de 20 %, celle-ci peut être en même temps récupérée par l'acheteur, cela réduisant considérablement le prix d'acquisition, environ 25%.

Les conditions de statuts

Le statut LMNP Bouvard Censi est ouvert à tout particulier qui exerce l'activité de location meublée en non professionnel et aux logements achetés neufs dans des résidences de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins...) pour être loués en meublé. Rappelons que l’acheteur doit s’engager pendant une période de 9 ans auprès de l'exploitant de la résidence de services et qu’il ne peut revendre durant cette période. D’autre part, ce bien meublé doit être donné en location dans un délai d'un mois après son achèvement ou de son acquisition. La loi de finances pour 2018 a prolongé le dispositif Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2018, sauf pour les résidences de tourisme qui ne sont plus éligibles depuis 2017. En contrepartie, celles-ci peuvent faire l'objet d'une réduction d'impôt sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d'adaptation aux personnes handicapées votés en assemblée générale.

Le point porteur

Récupérer la TVA sur une résidence meublée est assez simple, mais une banque ne prendra pas en compte la récupération de la TVA lors de l’étude du dossier de financement. Enfin, le propriétaire est tenu de conserver son logement pendant 20 ans. Il peut cependant le revendre avant 20 ans, mais devra dans ce cas rembourser à l’État le prorata de TVA, correspondant aux années de non-détention. D’autre part, il est tout à fait possible de réinjecter le montant de la TVA remboursée dans votre prêt afin d’abaisser la durée des remboursements ou le montant des mensualités. Certaines banques peuvent cependant considérer cela comme un remboursement partiel anticipé, et exiger des pénalités.

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