Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien

On parle beaucoup des avantages de l’investissement dans le neuf où les aides sont nombreuses pour défiscaliser, mais il ne faut pas oublier la vieille pierre qui continue d’offrir moults pistes pour réduire ses impôts. A vrai dire, tout est fait pour sauvegarder et optimiser le patrimoine des particuliers. Divers dispositifs de défiscalisation à l’efficacité certaine continuent d’apporter des solutions afin de booster le rendement des logements anciens.

Dispositif Pinel

Connu pour son efficacité dans le domaine du neuf, le dispositif Pinel n’en oublie pas pour autant l’ancien. Cet ex dispositif locatif Duflot, remplacé par la loi Pinel, fonctionne pour les deux options, avec deux biens au maximum par an et à hauteur de 300 000€ par logement. Cette mesure s’applique aux habitations devant faire l’objet d’une rénovation lourde pour être en conformité avec les normes de l’habitat. (Label rénovation ou label BBC). Cette loi concerne donc les logements ne pouvant en l’état répondre aux critères de décence imposés par les textes de législation. Ce dispositif s’applique également aux locaux ou bureaux dont la finalité après travaux sera de devenir des habitations. Il est à préciser que ces mesures s’appliquent seulement aux biens qui seront mis en location. De plus, afin de pouvoir profiter des réductions fiscales, les propriétaires devront veiller à ne pas dépasser un certain plafond de loyer. D’autre part, les aides dépendront de la zone où est implanté le logement. Le propriétaire profite d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros, ce qui fait donc 63 000 euros au maximum. Ce dernier doit s’engager à louer son bien pendant 6 ans, 9 ans, ou douze ans, avec un taux de déduction qui variera en fonction de cette durée de bail.

Dispositif Borloo ancien

Cette mesure est réservée aux propriétaires qui mettent un bien en location répondant aux critères de l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement). En joignant à sa déclaration de revenus un contrat de location, il profitera d’une remise de 30% sur les loyers imposables pendant la durée du bail ou de 60% si le bien est loué selon une grille de loyers à prix sociaux. Il faut que le bailleur s’engage dans une location qui durera au moins six ans. L’abattement fiscal dont il pourra bénéficier est susceptible de grimper jusque 70%, s’il se maintient dans un esprit d’aide à la personne en difficulté. Mais pour profiter de ces avantages, le logement doit se situer dans une zone tendue et ne doit pas profiter à une personne de la famille du bailleur dont les revenus dépasseraient une certaine tranche. D’ailleurs, depuis le 1er février 2017, ce dispositif a été rebaptisé « louer abordable » Enfin, pour profiter du Borloo ancien, le bailleur doit signer une convention avec l’ANAH afin de contractualiser un certain nombre d’engagements relatif à cette location : nature du bail, respect des critères de décence, respect des plafonds de loyers et de ressources du locataire, etc.

Les agglomérations

Pour profiter du dispositif Borloo ancien, le bien doit être implanté sur certaines zones tendues spécifiques : Zone A : l'agglomération parisienne, certaines grandes agglomérations régionales (Marseille, Montpellier, Lille, Lyon notamment), la Côte d'Azur (bande littorale Hyères-Menton) et le Genevois français. Zones B1 et B2 : les agglomérations de plus de 50.000 habitants, les communes situées à la ceinture de l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières et littorales. Zone C : reste du territoire.

Location meublée

C’est une technique très avantageuse pour les non-professionnels de l’immobilier, réservée aux particuliers investisseurs qui perçoivent un autre revenu officiel. C’est assez simple : pour profiter d’avantages fiscaux, il faut louer des logements meublés appartenant à des résidences pour personnes âgées, pour adultes handicapés, pour étudiants, au sein d’un établissement de soins longues durées ou dans le cadre d’un lotissement touristique classé. Le logement doit être achevé depuis au moins quinze ans et surtout, avoir fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation importante, en vue de sa location meublée à titre non professionnel. Ainsi les investisseurs peuvent compter sur une réduction de 11% sur l’impôt sur le revenu, à condition que le bien n’excède pas, (comme pour le Borloo ancien) 300 000€. Le propriétaire doit aussi s’engager sur une durée de neuf ans et peut, au moment de la revente, récupérer la TVA. Attention, la TVA peut être récupérée seulement au bout de 20 ans. Sinon, le propriétaire devra reverser la différence à l’état, sauf si son logement est transformé en bail commercial.

Dispositif Malraux

Cette mesure est applicable pour une acquisition implantée dans une zone de protection architecturale, urbaine ou paysagère, répertoriées par les mairies. Le bien doit posséder des particularités anciennes et historiques, artistiques ou esthétiques, selon une grille d’évaluation régie par des textes. La spécificité du bien peut alors justifier la conservation et la mise en valeur de ce site. Le propriétaire peut bénéficier ainsi d’une réduction d’impôt sur les dépenses réalisées dans le cadre de la restauration complète du bien. Mais attention, ce bien doit être loué en habitation pour profiter d’un abattement pouvant atteindre 36% de la somme totale des travaux. A noter que pour profiter de ces avantages, les travaux doivent être déclarés d’utilité publique après examen d’une commission d’enquête. La loi Malraux semble plutôt réservée aux particuliers ayant une forte fiscalité, car il faut pouvoir supporter les frais liés aux travaux dans les 2 ans.

Les monuments historiques

Très proche du Borloo ancien, cette très ancienne loi (1913) est toujours d’actualité dès lors qu’il s’agit de rénover des bâtiments classés monuments historiques. Cette mesure ancestrale permet au propriétaire de réduire de ses impôts tous les frais liés aux charges de restauration, entretien du foncier et intérêts d’emprunts concernant l’achat du bien. Pour profiter de cette mesure, le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins et 15 ans et développer l’accueil du public au sein de son établissement. Si ce n’est pas le cas, seuls 50% des charges d’entretien et de restauration seront comptés pour la réduction des impôts. Un projet de ce type comporte des contraintes car les frais à supporter sont importants, même avec les avantages fiscaux. Cependant, tous les frais sont déductibles à 100% des revenus d’imposition, sans aucun plafonnement. Ce dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques est un produit d’une efficacité intéressante pour les particuliers. Mais il faut reconnaitre que les monuments historiques ne courent pas les rues et que la revente ne sera pas forcément une chose facile.

Déficit foncier

Ce n’est pas un dispositif d’exonération fiscale à proprement parler mais plutôt une fiscalité de droit commun. Avec cette mesure, on peut déduire l’ensemble des charges liées aux travaux de rénovation d’un logement avant sa mise en location. Il doit s’agir d’un investissement destiné à la location qui requiert une mise en conformité, avec des travaux de rénovation conséquents. Cela permettra alors de compter sur une réduction des revenus fonciers existants et de comptabiliser le reliquat en direction de son revenu global à hauteur de 10 700 €. Cette mesure fiscale permet donc de défiscaliser 10 700 € par an du revenu global, hors intérêts d’emprunt. Mais si le déficit foncier est supérieur à cette somme de 10 700 €, l’excédent sera transporté vers les revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce système fiscal est surtout réservé aux investisseurs qui affichent une grosse imposition sur le revenu (TMI à partir de 30 %) ou disposant déjà de revenus fonciers soumis à la CSG CRDS. Une opération de déficit foncier peut s’avérer très intéressante, surtout si elle correspond à votre stratégie fiscale. Les travaux de rénovation étant pris en charge dans leur globalité, les revalorisations immobilières sont au bénéfice du propriétaire. Peu de risque pour ce type d’opération, sinon de contrôler la bonne marche des travaux dans le respect des normes gouvernementales liées à l’habitat.

Démembrement de propriété

Généralement réservé aux particuliers qui ont déjà un patrimoine conséquent, le concept de démembrement de propriété d’un bien immobilier revient à distinguer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (le droit à recouvrer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit). Cela signifie acquérir la nue-propriété de biens immobiliers avec un statut d’usufruit temporaire. Ainsi l’investisseur ne payera qu’une seule quote-part de la valeur du produit immobilier. A la fin, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et concrétise de fait un gain matérialisé par la valeur de l’usufruit recouvré pouvant faire l’objet d’avantages fiscaux sur l’IR et/ou l’ISF. Cela concerne ceux dont le patrimoine est florissant car il permet d’abaisser les taxes relatives à l’ISF, voire même les supprimer dans certains cas, avec un dossier monté par un expert.

Le point porteur

Défiscaliser grâce à l’immobilier ancien est une opération intéressante encouragée par les différents dispositifs en vigueur qui permettent la sauvegarde patrimoniale des particuliers. Même si ces mesures comprennent quelques contraintes, elles sont relativement légères au regard de ce que peut rapporter le fait d’investir et de réhabiliter un logement ancien ou historique.

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