Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif

C’est une fausse idée de croire que seuls les loyers entrent en ligne de compte pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier. En effet, d'autres facteurs doivent être pris en considération car ils vont peser dans la balance. Tout d’abord, le calcul ne va pas être identique selon qu’il s’agit d’un investissement dans l’ancien ou dans le neuf. De plus, dans les deux cas, il reste les charges, les impôts, les frais de notaire, etc. Des publicités immobilières nous vantent des rentabilités de 5% à 7%. C’est souvent trompeur car l’affaire est moins simple qu’il n’y paraît. Il s’agit donc d’être vigilant.

Rendement brut et rendement net

Pour calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier, le premier indicateur utilisé est celui qui consiste à rapprocher le loyer annuel du prix d'achat du logement. Si par exemple un logement acheté 200 000 € vous rapporte un loyer de 8 000 € par an, nous sommes dans un rapport brut de 4 %. En vrai, ce rendement est bien inférieur si on compte dans ce calcul tous les frais périphériques qui viennent hausser le prix d'achat : frais de notaire, frais d’agence, TVA ou droits d'enregistrement, coût du crédit, travaux... De fait, pour glisser vers le rendement net, on doit prendre en compte plusieurs choses, comme les charges liées à la détention et à la gestion du bien : frais d'entretien, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion si vous passez par un professionnel, frais d'assurance... Si on fait l’addition, on peut vite atteindre les 20 à 30 % des loyers. Du coup, la vraie rentabilité (nette) sera de 3,2%, quand même assez loin des 4% escomptés. A cela, vous devrez déduire les prélèvements sociaux de 15,5 % et l'impôt sur les loyers nets.

Calcul de rentabilité brute

Le calcul de la rentabilité brute s’effectue de la façon suivante : Taux de rentabilité brute (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) / Prix de revient. Pour un appartement de 62 000 € avec des loyers de 550 € par mois, on obtient : 100 x (12 x 550) / 62 000 = 10.65%. C’est effectivement ce calcul présenté par les agences immobilières qui, nous l’avons vu, se situe assez loin du vrai rendement obtenu.

Calcul de rentabilité nette

La rentabilité nette tient compte de tout ce qui viendra se greffer sur le rendement, c’est-à-dire un certain nombre de frais ou taxes incontournables. Pour cela, il convient de déduire les mensualités de crédit, la taxe foncière et autres taxes locales éventuelles, les assurances (Prêt, PNO), l’assurance loyers impayés, les charges de copropriété, de gestion, les frais d’entretien, électricité, travaux… Le calcul de la rentabilité nette va donner ceci : Taux de rentabilité net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel) - (total des charges) / Prix de revient. Pour ce même appartement de 62.000 € avec des loyers perçus 550 € par mois, les charges annuelles seront de 5 269 €. Donc 100 x (12 x 550) – 5 269 / 62 000 = 2,15%. Si l’on compare avec la rentabilité brute (10,65%), cela fait une grosse différence. Ce calcul reflétant la réalité vraie doit être pris en compte dès le départ du projet d’investissement. Car à cela s’ajoutera les impôts.

La rentabilité nette après impôts

C’est au fond la vraie rentabilité nette après impôts et qui dépend de la fiscalité propre de chacun. Le calcul va consister à ôter les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier afin d’avoir une estimation aussi juste que possible. Ce calcul vous indiquera aussitôt si vous faites une bonne affaire ou non. Le calcul du taux de rentabilité net net (%) se pratique ainsi = 100 x (12 x Loyer mensuel) - (total des charges) – (impôts) / Prix de revient. Toujours pour ce même appartement de 62 000 €, avec des de 550 € mensuels et des charges annuelles de 5 269 €, imaginons une tranche d’imposition de 40% avec une déclaration à un régime micro-foncier à 30%. Pour les impôts, cela donner : 100 x (12 x 550)- 5 269 – 1 848 / 62 000 = – 0.83%. Avec ce résultat au négatif, ce calcul nous montre l’importance de choisir le bon régime d’imposition. Le régime réel semble plus confortable car les intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux et autres charges peuvent être déduits des revenus des loyers.

Taux de rendement interne (TRI)

Autre cas de calcul où seront pris en compte les flux de trésorerie. Un investisseur qui emprunte pour acheter devrait obtenir une rentabilité identique à celui qui paie comptant. Or, dans la pratique, les choses ne sont pas si simples. Ce TRI prend donc en compte les flux de trésorerie de l’investissement. On le sait maintenant, il est toujours plus avantageux, à long terme, d’emprunter pour acheter.

Investir dans le neuf

Même si c’est un peu plus cher à l’achat, le neuf profite d’un abattement fiscal très intéressant. Pour commencer, les frais de notaires sont réduits (3% contre 8% dans l’ancien). De plus, l’état propose une réduction sur l’impôt à hauteur de 6000€ chaque année, par foyer fiscal, sur 6 à 12 ans. Sur 12 ans, cela dégage une économie de 21% sur le montant du bien. En même temps, les intérêts de prêt et les loyers perçus sont déductibles. Avec la loi Pinel, l’acquéreur profite de la garantie décennale, sans travaux pendant au moins dix ans. Enfin, la plus-value de la revente ne sera pas imposée.

Investir dans l’ancien

Avec le dispositif Borloo ancien, le loueur peut compter sur une remise de 30% sur les loyers pendant la durée du bail, ou 60% si l’appartement est loué à « prix social », à condition de garder le bien pendant au moins six ans. L’abattement fiscal peut grimper à 70%, sous certaines conditions liées à l’emplacement du bien. S'il s'agit d’un premier investissement locatif, les travaux peuvent vous entraîner dans un déficit foncier qui sera imputable dans la limite de 10 700 € par an, ce qui permet en outre faire baisser le montant de l’imposition. La loi Malraux concernant les biens anciens et historiques permet d’avoir des aides pour une restauration à condition de faire du locatif (36% des travaux) et de garder le bien pendant au moins 15 ans, tout en prévoyant un accueil du public. Dans ce cas précis, les dépenses peuvent être déduites jusqu’à 100% des revenus d’imposition.

Emprunter pour acheter

Nous l’avons vu, emprunter pour acheter permet de booster la rentabilité de l’investissement grâce à l'effet de levier financier et fiscal de l’emprunt. Pour un bien de 100 000 € qui rapporte 4000€ de loyers, nous obtenons un rendement de 3.2%, net. Mais en achetant comptant, vous serez à 1,39 %. Conclusion : plus la part financée à crédit augmente, plus la rentabilité financière augmente.

Calcul de rentabilité locative

Le calcul d’un rendement locatif doit prendre en compte toutes les dépenses engendrées sur le long terme, par rapport aux loyers nets après impôts annuellement actualisés. On s’aperçoit ainsi que le rapport sur le moyen terme est plus faible que ce qu’en disent les promoteurs. Pas simple de s’y retrouver pour effectuer le calcul de rentabilité de façon précise, car il y a plusieurs modes de calculs en fonction du régime d’imposition choisi. Il faut être attentif également à plusieurs points essentiels avant tout achat : 1/ Celui du prix du bien immobilier en tenant compte d’éventuelles variations annuelles. 2/ Le montant de l’apport personnel. 3/ Le loyer escompté, avec les révisions annuelles. 4/ Les frais afférents à l’achat + les charges. 5/ Le(s) système(s) d’imposition + les cotisations sociales. 6/ Les mensualités de l’emprunt. L’investissement immobilier, pour être rentable, demande un certain investissement de temps, car il faut prendre le temps de choisir les bonnes affaires. En tous cas, il est toujours plus intéressant d’investir dans le locatif plutôt que de placer son argent en banque. Ce n’est pas nouveau et cela risque de durer encre pendant très longtemps.

Le point porteur

Si le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif peut sembler compliqué aux néophytes, rien de plus simple que de se faire aider par un professionnel qui pourra mettre en place un régime fiscal adapté à chaque situation. Quoiqu’il en soit, le locatif est certainement le produit le plus intéressant du moment. C’est généralement une opération facile et sans risque destinée à porter ses fruits. De plus, l’état encourage les futurs acquéreurs à coups de lois qui permettent multiples solutions de défiscalisation. Avec des taux d’emprunt toujours très bas, l’immobilier refuge a tout pour séduire ceux qui recherchent du rendement à long terme. Mais avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est important de ne pas occulter certains calculs. Tous ces calculs sont des façons d’anticiper l’avenir et d’empêcher des investissements hasardeux que l’on pourrait vite regretter. D’une certaine façon, on peut dire que les meilleurs investissements sont ceux montés grâce à un prêt bancaire. Car il est toujours plus profitable de ne jamais toucher à son épargne, car les lois sont faites pour encourager l’investissement.

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