Combien coûte l’assurance pour un prêt immobilier

Le prêt immobilier est connu pour les frais qu’il engendre notamment avec les intérêts, la constitution du dossier, les frais d’agence... C’est sans compter l’assurance emprunteur. Quand les taux ont baissé, les frais d’assurance se sont mis à monter, et parfois, l’assurance coûte aussi cher que les intérêts ! La négociation ne devra pas ignorer cette part dans le calcul global. Surtout que les frais d’assurance sont souvent annoncés au moment de signer le prêt. Il est rare qu’un banquier consacre du temps à vous expliquer ce que vous risquez de payer en frais d’assurance, car ceci n’est pas du ressort de la banque. Dès lors, une vigilance élémentaire semble s’imposer.

Le poids de l’assurance

Le prix de l’assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs et offre plusieurs sortes de garanties. Il faut donc prendre le temps de bien la choisir, car c’est cette assurance qui vous protègera vous et vos proches, en cas d’accident ou de maladie. Cette assurance vous permettra de ne pas perdre ce que vous vous êtes engagés à acquérir. Il faut désormais accepter le constat qu’assurer son crédit revient presque aussi cher que de rembourser les intérêts de son prêt.

Le coût réel du crédit

Si vous empruntez, vous devrez rembourser un capital assorti d'un taux d'intérêt, mais aussi payer toute une série de frais annexes. Un crédit se divise en trois axes distincts. Vous empruntez une somme, sur laquelle la banque greffe un taux d'intérêt mais aussi des frais périphériques : assurances, frais de dossier, pénalités pour remboursement anticipé et garanties adoptées par l'organisme prêteur.

Le prix de l’assurance

Que l’assurance du prêt soit signée dans l’établissement de prêt ou chez un assureur, son coût sera calculé sur la base du montant initial emprunté, et pas au regard du capital restant dû. Ainsi, le coût de l’assurance du crédit immobilier s’élève suivant le montant du crédit immobilier demandé. Les taux appliqués varient de 0,18 % à 0,45 % du montant initial, et c’est généralement la solution que choisissent les prêteurs. Le prix est calculé aussi en fonction de l’âge des postulants au prêt ainsi que de leur état de santé. Certaines assurances demandent d’ailleurs des contrôles médicaux effectués par des médecins de leur choix. Depuis la loi Lagarde, il est maintenant possible de faire jouer la concurrence afin de trouver le meilleur taux. Mais une chose est sûre : comme le risque croît avec l'âge, on vous attribuera d’entrée un taux d'assurance plus élevé si vous optez pour un prêt longue durée.

Des garanties variées

Les garanties souscrites dans le contrat d’assurance vont avoir un impact sur le prix global. Mais il faut savoir que l’emprunteur peut choisir d’un autre établissement que celui lui accordant le prêt, à condition que les garanties inclues soient au moins égales à celles de la banque prêteuse. Certaines garanties sont incontournables comme l’option décès, l’invalidité et la perte d’autonomie. Selon ses moyens, l’emprunteur pourra choisir d’autres options, comme la garantie chômage ou perte d’emploi. Donc, si certaines garanties sont obligatoires, d’autre sont facultatives. Et plus vous souscrirez à des options supplémentaires, plus le coût sera élevé.

Emprunter à deux

Il faut savoir par ailleurs que si l’acquisition est réalisée à deux, l’assurance sera majorée pour supporter les deux unités. Un couple voulant être assuré à 100% verra ainsi sa police multipliée par deux comparé à un contrat couple à 50%.

Les séniors

Les séniors sont les moins bien lotis étant donné que leur âge favorise les risques de maladie, d’invalidité, ou de décès. Du coup, ils ne peuvent emprunter que sur du court terme avec des taux d’assurance très élevés. Par exemple, pour un prêt de 150 000 €, un couple de 35 ans avec un taux de 100% paiera 23 400€ pour une durée de vingt ans, alors que pour la même somme un couple de 55 ans paiera 26 550 € sur une période de 15 ans. Un couple de 65 ans, quant à lui, paiera 47 160 € pour une durée réduite à 12 ans. Cela signifie que plus on emprunte tôt et sur des durées courtes, moins on paie d'assurance.

Les facteurs de risques

Les risques sont donc évalués en fonction de l’âge, de l’état de santé, du rapport à l’alcool et au tabac, mais aussi du métier qu’exerce le souscripteur. Métier à risques, policier, chauffeur ? Contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire ? Tous les cas sont étudiés afin de prévoir aussi les risques de chômage. Attention aux sports extrêmes, ils sont assez mal vus des assureurs.

Le prix réel d’une assurance emprunteur

Les frais peuvent représenter de 5 à 16% du coût global du crédit et constituent chaque année entre 0,09% et 0,65% du capital emprunté, et de 0,9 à 1,4% du montant des mensualités de remboursement. Certaines compagnies d'assurance proposent des offres à prime variable, où les cotisations sont fortes les premières années pour diminuer considérablement à la fin, voire s’éteindre.

Assurance groupe ou déléguée?

L'assurance proposée par l’organisme prêteur est simple à obtenir, car elle bénéficie de la mutualisation des risques entre tous les emprunteurs assurés, quel que soit leur profil. Mais du coup, si vous entrez dans la catégorie « sans risque », vous paierez plus cher que dans une assurance individuelle. Une assurance déléguée sera plus difficile à obtenir et le questionnaire de santé sera plus intrusif que celui donné par votre banque. En contrepartie, vous bénéficiez d’un contrat sur-mesure, et moins cher que pour une assurance groupe.

Comment négocier

Désormais, l'emprunteur n'est plus contraint de signer l'assurance "groupe", que son organisme lui soumet. Il peut maintenant se tourner vers un autre assureur. Il existe aujourd’hui de nombreux comparateurs en ligne qui permettent de trouver l’assureur le plus intéressant selon son profil, à condition d’avoir l’énergie et le temps de s’en occuper. Ainsi, pour faire baisser la note, il convient de s’adresser à d’autres assureurs « délégués » grâce auxquels vous pourrez certainement réaliser de belles économies sur tout le temps du prêt.

Les frais de dossier

Difficile de les supprimer, quoique. Les banques prêtent mais facturent des frais, souvent établis de manière forfaitaire ou même atteindre 1 % du capital restant dû. Ce sera à vous de vérifier si ces frais sont calculés hors taxes ou toutes taxes comprises dans le contrat de prêt. Il est vrai qu’un organisme bancaire aura tendance à privilégier les nouveaux clients et donc à leur offrir des frais de dossier réduits, voire pas de frais du tout. En même temps, toutes les banques ne facturent pas des frais de dossier. A vous de choisir le bon partenaire.

L’assurance perte d’emploi

Cette option se calcule soit sur le montant du capital emprunté (0,10 à 0,70 %), ou bien sur les mensualités de remboursement (1 à 7 %). Cette option n’est pas obligatoire, et si vous ne la souscrivez pas, le coût global sera moindre. Mais en même temps, vous ne serez pas couvert en cas de chômage. A ce titre, il est peut-être raisonnable de penser à long terme et dans un contexte économique qui n’est plus tout à fait celui de hier. Certains métiers réputés « surs » n’ont pas été épargnés par la crise ni par les innovations technologiques.

L’alternative de l’assurance vie

C’est un moyen efficace d’obtenir un prêt avec des conditions très intéressantes. Peu de gens le savent, mais l’assurance vie peut être utilisée comme garantie pour obtenir un prêt, sous certaines conditions et bien sûr, après acceptation de l’organisme prêteur. Cela s’appelle le nantissement de l’assurance vie. Cela permet à l’emprunteur de mettre en gage son assurance vie. Ainsi, en cas de défaillance, l’établissement pourra se rembourser. Le client place son apport sur un contrat d’assurance vie qui va augmenter pendant la durée du prêt. Il pourra ainsi, à terme, rembourser le capital. A noter que pendant la durée du prêt, il ne paiera que les intérêts.

Délégation de créance

La délégation de créance demande la rédaction d’un avenant à l’assurance vie où l’assureur doit intervenir dans l’acte pour marquer son consentement. Ce contrat implique 3 parties : le souscripteur de l’assurance, l’organisme de prêt, et l’assureur qui va gérer l’apport qui sera mis en garantie. Les prêteurs préfèrent souvent la « délégation de créance » au « nantissement » qui nécessite l’intervention d’un huissier, donc des frais supplémentaires.

Le point porteur

La mise en garantie d’une assurance vie permet d’obtenir plus facilement un prêt, et à des conditions plus avantageuses. De plus, si le rendement de l'assurance vie est supérieur au taux du prêt, l'emprunteur sera gagnant. Parallèlement, l'assurance-vie ne perd aucunement ses avantages, comme l’antériorité fiscale et le capital investi. Cette formule est moins chère qu’une hypothèque dont le montant peut varier entre 1,5% et 2% du capital emprunté, alors que le nantissement ou la délégation de créance va nager entre 0% et 1%. Enfin, la mise en garantie d’une assurance vie permet de souscrire à un prêt sans être obligé de prendre l’assurance décès, plutôt coûteuse, surtout pour des séniors. Evidemment, tout le monde n’a pas souscrit à une assurance vie, surtout les jeunes. Mais quand on est jeune, l’assurance d’un prêt immobilier n’atteint jamais les sommets que nous connaissons dans le monde des séniors.

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