Acheter une maison neuve ou faire construire

Ce sont deux projets qui peuvent se rejoindre à terme, car dans les deux cas, vous aurez une maison neuve. Mais le point de départ sera différent. Le projet de faire construire s’inscrit dans une dynamique de projection. On choisit son terrain, on fait appel à un architecte, on discute avec lui du projet qui peu à peu va prendre forme. Chaque détail gagne en importance car il dépend de votre choix : exposition, architecture, choix des matériaux, déco, etc. A l’inverse, avec l’achat d’une maison neuve, tout est livré clefs en main. Vous n’avez plus qu’à poser vos valises et vous êtes chez vous. Au niveau des délais, cela reste assez proche, car dans les deux cas, la maison est en phase de construction, soit sous votre responsabilité, soit sous celle d’un promoteur.

Les avantages de la construction

La construction neuve possède des atouts. Même si les prix peuvent paraitre parfois plus élevés que pour l’achat d’une maison ancienne, il faut savoir que vous entrerez dans un espace aménagé dans les normes en vigueur et que vous pourrez ainsi réaliser de belles économies énergétiques. En choisissant de l’ancien, vous ne serez jamais à l’abri de nouveaux travaux de mise en conformité ou de rénovation. Avec du neuf, vous aurez par exemple des qualités d’accessibilité introuvables dans l’ancien, sauf si vous réalisez des travaux en conséquence. Le neuf ne veut pas dire non plus que vous serez obligé de choisir une ville nouvelle. La construction d'une maison trouve facilement sa place dans la nature, un village, ou en zone rurale. Selon les cas, elle devra aussi répondre à certains critères esthétiques pour coller à l'esprit d'une région. Mais vous l'aurez choisie et imaginée avec soin. Dès lors, même contemporaine, elle viendra s'ajouter naturellement à son environnement.

Les idées reçues

On peut penser que la construction d’une maison impose des délais qui peuvent parfois s’éterniser. Il est vrai qu’il faut respecter un certain nombre d’épreuves qui passent en premier lieu par des choix murement réfléchis. Vous devrez choisir le terrain et vous devrez faire réaliser des études pour savoir si ce dernier ne comporte pas de vices cachés, comme celui d’être inondable, par exemple, ou conçu sur une zone instable. Ensuite, vous devrez choisir un prestataire qui sera un peu le chef d’orchestre de la construction, du début à la fin. Avec l'architecte, vous aurez également la possibilité d'imaginer quelque chose de vraiment personnel, un peu la maison de vos rêves. A ce sujet, il convient de faire appel à un professionnel certifié dont l’expérience sera un facteur rassurant pour vous. Il sera votre interlocuteur permanent. Ce dernier vous aidera à bâtir une maison qui vous ressemble, adaptée à votre style de vie et à votre famille qui, peut-être, s’agrandira.

Les garanties

Le professionnel référant est responsable de la construction, de A à Z, depuis les fondations jusqu’à la remise des clefs. C’est quelqu’un qui travaille au regard des lois en vigueur. Il vous fera signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) comportant un certain nombre de clauses visant à vous protéger. Pour commencer, ce contrat devra comporter une description précise de la maison construite, avec le plan, les matériaux utilisés, les options, etc. Il mentionnera également précisément le prix de la maison ainsi que la date du début des travaux et la durée du chantier. Vous aurez donc une garantie de livraison en rapport avec le prix convenu. Une garantie décennale viendra se greffer au cas où une mauvaise surprise viendrait troubler le projet après son achèvement. Cette garantie vous protège pendant 10 ans en cas de malfaçons menaçant la solidité du bâti.Il faut savoir qu’un entrepreneur a pour mission de vous livrer le bien dans les conditions prévues au moment de la signature du contrat, et qu’il doit aussi vous protéger de tout incident qui pourrait arriver durant la réalisation des travaux. S’ajoute ensuite une garantie de parfait achèvement vous couvrant pendant un an en cas de découverte de vices de conformité. De plus, la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement est effective pendant deux ans, pour tous les défauts touchant aux équipements de la construction.

Les avantages fiscaux de la construction

En choisissant de faire construire, vous serez totalement ou partiellement exonéré de taxe foncière durant 2 ans, selon la commune où vous résiderez. Et si cela concerne votre résidence principale, vous pourrez également profiter du Prêt à Taux Zéro, PTZ+. Si c’est le cas, le montant auquel vous pourrez prétendre dépendra alors de plusieurs facteurs : zone géographique, composition de la famille et montant des revenus. Il est intéressant de savoir que ceux qui font construire dans le but de louer peuvent profiter d’avantages fiscaux non négligeables, grâce au dispositif Pinel. Cette réduction d’impôts variera selon la durée de mise en location du bien. Il ne faut pas oublier non plus qu’en faisant construire, vous n’échapperez pas à certaines taxes habituelles, comme les frais de notaire pour le terrain et les impôts locaux.

Le loi Pinel

Reconduit en 2018, le dispositif Pinel offre de nombreux avantages pour ceux qui veulent investir dans le locatif neuf. En faisant construire pour louer, l’état vous offre un allègement d’impôts considérable Si vous louez le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, vous déduirez directement de votre impôt sur le revenu 12%, 18% ou 21% du prix de revient du projet (maison+ terrain) dans la limite globale de 300.000 €. Un avantage fiscal étalé donc de six à douze ans au maximum. Dans le cas d’une location de six ans, l'avantage fiscal sera de 12%. La déduction sera plafonnée à 36.000 €, ce qui fera 6.000 € de réduction d'impôt par an. Dans le cas d’une location de 9 ans, l’avantage fiscal sera de 18%, avec un maximum de 54 000 €, où l’économie sera encore de 6 000 € par an. Avec 12 ans de location, on atteint les 21%, donc 63 000 maxi, avec 6 000 € d’économies fiscales pendant neuf ans, pour tomber ensuite à 3000 € pour les trois années restantes. Mais pour profiter de tous ces avantages, la maison devra se situer sur des zones bien définies : zone A, A bis ou B1, plutôt donc en région parisienne, dans les grandes agglomérations, sur la Côte d'Azur, dans le Genevois français et dans les régions d'outre-mer. Toujours pour profiter pleinement du dispositif Pinel, l’habitation doit être louée « vide » et à usage de résidence principale du locataire. De plus, le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond et les locataires doivent présenter certaines conditions de ressources.

La revente

Comment savoir si vous serez soumis à la plus-value en cas de revente ? Il faut savoir que la revente d'une maison neuve ou récente n'est plus soumise à TVA. La revente d'une résidence principale est exonérée d'imposition sur la plus-value sans conditions. Il faut juste que le bien constitue votre résidence principale au moment de la revente. Il peut arriver que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement. Dans ce cas, l'administration fiscale consent à l'exonération dans un délai d'un an entre son déménagement et la vente de l’habitation qu’il vient de quitter. Mais il est bon de ne pas oublier que pour bénéficier de cette exonération, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni même y avoir logé gratuitement des proches. Si vous possédez toujours cette maison dans trente ans, il est probable que vous serez alors exonéré de plus-value, même si elle a été louée ou a été votre résidence secondaire.

Les programmes neufs

Si vous décidez de ne pas faire construire, il y a la solution de l’achat de maison, via un programme neuf. 2018 propose encore des avantages certains, toujours avec le dispositif Pinel reconduit. Avec un programme immobilier neuf en loi Pinel, un investissement est possible sans apport. Vous pouvez contracter un emprunt immobilier sans obligation de fournir une somme initiale. En 2018, le dispositif Pinel permet aussi de louer à sa famille. C'est nouveau. Cela peut être intéressant pour les familles qui ont des étudiants ou jeunes actifs, car il est désormais possible de louer le logement à une personne de sa famille à partir du moment où le locataire ne fait plus partie du foyer fiscal. De fait, les parents peuvent investir dans une maison neuve via un programme immobilier neuf et bénéficier d’avantages fiscaux tout en réalisant un patrimoine en aidant leurs enfants.

Les SCPI

Les SCPI peuvent toujours bénéficier de la défiscalisation Pinel à 100 %. Mais pour que les programmes de logements neufs profitent du dispositif Pinel, il faut que les acquéreurs paient au moins 2 000 € d’impôts par an, et cela sur les 6, 9 ou 12 prochaines années. Pour ceux qui voient leurs impôts diminuer ou qui veulent investir une somme moins haute, il est également possible de souscrire des parts de SCPI éligibles à la loi Pinel. En 2018, les SCPI bénéficieront de 100 % de la réduction d’impôts, contre 95 % dans le passé.

Le point porteur

Entre faire construire une maison et acheter une maison neuve, les avantages fiscaux sont à peu près identiques, surtout si vous choisissez d’investir dans le but de louer. En réalité, on s’aperçoit que plus l’on créé de mouvements, plus les avantages fiscaux sont importants. L’accession à la propriété est réellement intéressante dans cette dynamique d’investissement et de rentabilité immédiate. Sinon, si vous achetez simplement une maison neuve ou faites construire, afin d’y vivre, vous en retirez à peu près les mêmes avantages. Ce qui fera la différence certainement sera le coup de cœur pour un programme neuf, ou pour un terrain, ou encore une région. Beaucoup préfèrent acheter une maison déjà conçue car ils n’ont ni le temps ni l’envie de s’occuper de choses matérielles. D’autres au contraire vont préférer tout contrôler, depuis l’achat du terrain jusqu’à la taille des clefs. Ils auront alors la sensation d'avoir une maison vraiment personnelle, non calquée sur d'autres modèles. Car il est vrai que dans un programme neuf, toutes les habitations se ressemblent plus ou moins. A partir de là, c'est vraiment une histoire de goût.

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