10 étapes pour bien renégocier son prêt immobilier

Les années 2016 et 2017 ne sont pas passées inaperçues dans le paysage de la finance, ni dans le monde de l’investissement immobilier. La conjoncture est particulièrement clémente au niveau des taux immobiliers. Du jamais vu depuis très longtemps. Cela permet à des nouveaux investisseurs de se lancer. Cela est également très profitable aux propriétaires déjà en place qui peuvent réaliser des gains assez conséquents. En effet, avec des taux d’emprunt sur 20 ans qui tournent en ce moment entre 1,30% et 1,85%, la renégociation d’un prêt peut donner lieu à une belle économie.

1. C’est le moment de renégocier

Comme souligné en préambule, nous venons de traverser une période assez bénie des dieux en matière de taux d’intérêt. Il faut savoir par exemple qu’en 2009, on s’endettait sur 20 ans au taux de 5,37%, et qu’aujourd’hui, on peut compter sur du 1,75%. (100 000 € empruntés en 2009 demandent un remboursement de 681 €, contre 493 € en 2017). Même si en cette fin d’année les taux remontent très légèrement, la période est encore idéale pour entamer une démarche de renégociation de prêt immobilier ou carrément de faire racheter son crédit afin de profiter des taux motivants du moment.

2. Ne pas trop attendre

Mais il faut savoir cependant que la renégociation doit avoir lieu au cours des premières années de remboursement, c’est-à-dire que la durée restante doit être supérieure à la durée écoulée. (en clair, on paie la majorité des taux d’intérêt au début du contrat) Certains experts estiment qu’il ne faut pas avoir dépassé le tiers de la durée du prêt et aussi ne pas avoir de projet de revente dans les 5 ans. Reste qu’il faut aussi avoir conscience des frais engendrés par une restructuration de prêt. Certaines banques sont championnes pour gonfler leurs émoluments afin de faire reculer les amateurs de renégociation.

3. Les bonnes questions à se poser

Il y a deux cas de figures : soit vous souhaitez obtenir une diminution du taux pour réduire le montant de vos mensualités jusqu’à la fin, soit vous préférez réduire la durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités. A noter que seuls les titulaires de prêts à taux fixes peuvent s’engager dans un tel processus. Une renégociation est intéressante s’il y a un écart de 1% entre le taux initial et le nouveau. De plus, il ne faut pas confondre renégociation de prêt et rachat de crédit. Dans le premier cas, l'emprunteur n'a pas à faire face aux indemnités de remboursement anticipé (IRA), ni aux frais de nouvelle garantie. Pour autant, l’acte ne sera pas gratuit. Comptez entre 500 et 800 euros en moyenne.

4. Négocier avec la banque

Une fois que votre décision est prise, vous allez tout naturellement vous diriger vers votre banquier de famille. C’est vrai, la solution la plus simple parait être la renégo avec la banque dans laquelle vous avez souscrit votre prêt immobilier. Mais attention, vous n’êtes pas forcément en position de force, car rien n’oblige votre banque à revoir votre contrat, car le crédit immobilier est un dispositif soi-disant sans grande marge pour elle. Il est conseillé de mettre en concurrence les propositions que vous pourrez récolter afin d’avoir un bon outil de pression sur votre banque en cas de refus ou si l’offre émise n’est vraiment pas terrible. Cependant, si vous finissez pas tomber d’accord, essayez de négocier les frais qui ne doivent jamais dépasser 1 500€.

5. Faire jouer la concurrence

Si vous voulez être sûr d’être gagnant sans devoir passer des heures à négocier, vous pouvez directement faire racheter votre prêt initial par un autre organisme.  En général, on réserve toujours le meilleur accueil aux nouveaux clients. Par-contre, si vous changez de banquier, sachez qu’il y aura des frais consécutifs au transfert du compte, c’est à dire des indemnités de remboursement anticipés (IRA) qui se chiffrent environ à 3% du capital restant dû (6 mois d’intérêts) sans compter les frais de dossier qui eux, ne sont pas négociables.

6. Les frais annexes

Nous l’avons vu, les banques ont parfois tendance à gonfler la note au niveau des frais annexes. Cela ne signifie pas qu’elles ont le droit de le faire. Des associations de défense du consommateur ont pointé une hausse de 18 % entre 2012 et 2017 du coût des frais supplémentaires. Il est donc important de bien surveiller les contrats de renégociation et la façon dont ils sont libellés afin de pouvoir plus facilement comparer les tarifs et faire jouer la concurrence. Voici une petite liste de frais, non exhaustive : frais de reprise de garantie ou de main levée d’hypothèque, frais de dossier de la banque, assurance…

7. Faire appel à un courtier

Dans le monde de la finance, surtout s’il s’agit de vos propres intérêts, il est important d’être fort et surtout de connaitre le secteur. En fait, on gagne souvent à ne pas passer par sa propre banque. Il n’est pas rare d’obtenir de meilleures propositions ailleurs que chez son banquier, tout simplement parce que n’avons pas les bons outils pour négocier. Un coursier vous entrainera certainement vers une autre banque ou organisme de crédit qui pourra mieux répondre à vos attentes. Il faut savoir qu’une nouvelle loi du gouvernement Macron autorise et même encourage les changements bancaires. Ces dernières sont donc obligées de vous faciliter les choses.

8. L’expertise du courtier

Un courtier n’est pas là pour perdre son temps car il travaille à la commission. Il vous dira immédiatement si votre demande de refinancement a des chances de se réaliser ou non. Il vous fera signer un mandat de recherche qui indiquera le montant de sa rémunération dans le cas où vous accepteriez une offre de prêt soumise par son intermédiaire. Le montant de sa rémunération sera inclus dans le calcul du taux effectif global de votre nouveau prêt, de sorte que vous puissiez comparer plusieurs offres de prêt entre elles et la nouvelle offre par rapport à l’ancienne. Le courtier vous proposera aussi plusieurs physionomies de prêts, sur des durées allant de 10 à 30 ans. Il sera aussi en mesure de vous allouer une petite trésorerie pour financer de petits travaux, sur présentation de devis. Vous ne devrez rien lui cacher car il veillera à présenter chez les financeurs un dossier aussi transparent que possible.

9. Un bon dossier efficace

Un courtier sait mieux que quiconque ce qui pourra faire obstacle à la demande d’une renégociation de prêt immobilier. Vos comptes doivent être relativement sains et vous devrez être capable de justifier les entrées et les sorties apparaissant sur votre compte bancaire. Si le courtier vous demande une tonne de documents à fournir, c’est qu’il sait que l’établissement financeur ne s’encombrera pas de dossiers mal ficelés.

10. Performance du courtier

Une fois le dossier rempli, ce qui ne sera pas une mince affaire, il vous faudra patienter environ une dizaine de jours pour avoir la réponse. Généralement, le courtier travaille avec plusieurs organismes. Il sait donc par avance lequel sera susceptible de vous répondre par l’affirmative. Et si l’un d’eux refuse votre dossier, parce que par exemple vous avez trop de revenus à l’étranger (certains n’aiment pas ça) il en trouvera un autre qui correspondra mieux à votre profil. Evidemment, il va falloir rajouter les frais de courtier. Souvent, leurs tarifs sont inclus dans le nouveau prêt de rachat. C’est une sorte de forfait qui assure la totale prise en charge du processus, depuis la constitution du dossier jusqu’à la signature chez le notaire. Ces frais en plus, qui représentent peu par rapport à la somme globale, ne sont pas forcément superflus. Le courtier peut vous faire gagner beaucoup de temps, surtout si vous n’êtes pas familier du monde de la finance. Vous avez sans doute autre chose à faire que d’essayer de comprendre ce que vous ne connaissez pas, même si cela peut s’avérer intéressant à titre personnel.

Le point porteur

Il faut vérifier, avec un expert, si la restructuration de votre prêt immobilier vaut vraiment le coup. En définitive, pour que l’opération soit rentable, il faut retenir quelques conditions déjà évoquées : l'écart entre le taux d'origine et le taux actuel doit être d'au moins 1 point. Concernant le capital restant du prêt, il l’idéal serait qu’il puisse se trouver dans les 50 000€/70 000€. Enfin, la durée restante du remboursement doit être conséquente. En effet, il faut que le gain financier de la renégociation, et surtout du rachat, soit supérieur aux frais encourus. De fait, il faudra veiller à ce que la durée restante du prêt en cours soit supérieure à la durée écoulée, ceci afin de d’amortir les frais attachés au rachat du prêt. Pour conclure, on rappellera une nouvelle fois que les propriétaires qui ont l’intention de vendre leur bien à court terme n’ont pas trop d’intérêt à se lancer dans une renégociation de crédit. Compte tenu des frais de remboursement anticipé et des frais annexes, ils n’auront jamais le temps de profiter d’un amortissement.

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